令和8年1月10日　提出 福知山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -12 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　山本　優   TEL.

鑑定評価額 5,490,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市大江町河守小字清水町６９３番１ ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:3 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅に 、店舗等も見られる 住宅地域 北西5.7m市道 水道、下水 大江 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 大江町の住宅地域であり、土 砂災害の危険性がある。 街 路 ５．７ｍ市道 交通 施設 大江駅南西方 450m 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 大江町中心部背後の古くからの戸建住宅地域であり、土地利用に特段の変動は見られないが、宅地需要に乏しく 、地価水準は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福知山市及び綾部市の周辺部において形成された住宅地域の範囲内である。需要者としては地縁性を有す る地元の居住者が中心である。熟成した住宅地域であるが、需要の中心が地元住人であり、少子高齢化が進むにつれて 需要の低迷がより強まっていくものと予想される。土地取引自体も少なく、その中心価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏における取引は少ないものの一定の事例が収集できた。比準価格は地域格差や現実的な市場性等を検討して 求められた説得力の高い価格である。なお、収益還元法は賃貸物件の需要が認められなかったため適用しなかった。ま た、需要者は自ら使用するエンドユーザーであるため、周辺の取引価格は価格決定の重要な指標となる。従って、比準 価格を適正と判断し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 83.5] [100.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福知山市の人口は減少傾向にあり、長期的に は地価は下落すると考えられるが、短期的に は一部住宅地で地価の上昇が見られる。 周辺部の住宅地域の需要は弱含みであり、不 動産市場は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％