令和8年1月10日　提出 福知山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -10 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　和潔   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市東平野町１３２番 ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の閑静な 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 石原 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台の区画整然とした工業団 地背後地の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 石原駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域で土地利用に格別の変化等は見られず、当面は現状維持程度で安定的に推移するものと予測される 。地価水準についても同様に概ね横ばい傾向にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市東部市街地及びその周辺で形成される住宅地域を中心とする圏域である。需要者は同市内に居住する 地縁血縁者が中心であるが、工業団地背後の住宅地としての転入需要も見込まれる。周辺では新規分譲地の供給が続い ているが、利便性等が良好な高台の閑静な住宅地域として成熟し供給余地も少ないことから、地価は横ばい傾向で推移 している。中古住宅の取引が中心であるが新築戸建住宅で総額３，５００万円までの取引が需給の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の戸建住宅が主体の地域で収益物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟で収益性が見込めないことから収 益還元法の適用は断念した。比準価格は実際の取引市場において発生した取引事例から信頼性の高い複数の事例を採用 し、市場実態を反映した実証的かつ客観的で規範性は高いものと判断される。したがって、比準価格を採用し、標準地 の価格における経年推移及び代表標準地との検討並びに市場動向をも勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 76.2] [100.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府北部の中核都市。中心市街地の住宅需要は 比較的堅調なものの、旧町域では人口減・高 齢化等の進展から依然として需要が弱含み二 極化が見られる。 安定した利用状況が続き、特段の変動要因は 認められない。品等が高く、維持管理の状態 が良好な中古物件に対する需要は比較的堅調 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％