令和8年1月10日　提出 福知山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福知山 -5 京都府 京都第４ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　和潔   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福知山市字長田小字市場４４２番 ②地積 　(㎡) 525   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 が混在する郊外の住 宅地域 南5m市道 水道、下水 石原 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農地を転用した小規模分譲地 や共同住宅の敷地及び未利用 地等が介在する既成住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 石原駅南西方 4.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅や農家住宅等が混在する既成住宅地域で、土地利用に格別の変化等は見られず当面は現状を維持するが 、中長期的には衰退傾向で推移するものと予測される。地価水準についても同様に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は同市東部市街地縁辺部で形成される農家集落の地域要因が濃い既成住宅地域を中心とする圏域である。需 要者は同集落及びその周辺に居住する地縁・血縁者であり、圏外からの転入需要は劣位である。周辺では新規分譲地の 供給が続いているが、駅徒歩圏外で利便性等が劣り選好性が低位なため地価は微減傾向で推移している。中古住宅の取 引が中心であり、標準的な画地規模の改装前の中古戸建住宅で２，０００万円程度の取引が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等の収益物件が一部に見られるが、一般住宅等を主体とする地域で賃貸市場が未成熟であり、収益 性が見込めないことから収益還元法の適用は断念した。比準価格は実際の取引市場において発生した取引事例から信頼 性の高い複数の事例を採用し市場実態を反映した実証的かつ客観的で規範性は高いものと判断される。従って、比準価 格を採用し、標準地の価格における経年推移及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福知山 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [133.3] [100.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府北部の中核都市。中心市街地の住宅需要は 比較的堅調なものの、旧町域では人口減・高 齢化等の進展から依然として需要が弱含み二 極化が見られる。 地域要因に特段の変化は見られないが、農家 住宅も見られる郊外の既成住宅地域で需要が 限定的なため、地価は微減傾向にて推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％