鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
京都西京 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都西京 5-4

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　吉村　將人

TEL.

鑑定評価額

187,000,000 円

１㎡当たりの価格

148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市西京区大枝塚原町３番１４２外				②地積　(㎡)	1,266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) （その他）高度2種最高15m (60,290)
	台形 2:1	店舗Ｓ1	店舗、営業所、マンション等の混在する商業地域	北東22m国道	水道、ガス、下水	桂 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

沿道型サービス施設地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

桂駅南西方

3.6km

法令

規制

準住居
(60,290)
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに沿道型店舗等が存する商業地域。ＩＣまでの距離も近く、交通量も多く交通・接近条件や環境条件は
概ね良好である。背後には顧客を生む住宅地域も広範囲に存し、今後も現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型サービス施設地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね西京区及び周辺区に存する商業地域である。需要者の中心は飲食店事業等を経営する法人等であり、
圏外からの法人需要も見られる。Ｉ．Ｃに近く、広幅員の幹線道路に面しており、交通量は多く、背後には広範囲に住
宅地が広がっており、地価は若干程度の上昇である。取引される規模や価格帯は様々であり、需要の中心となる価格帯
の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性の高い豊富な資料に裏付けられた実証的な価格であり、市場の実態を反映した規範性の高い価格であ
ると判断される。一方、収益価格は対象不動産が商業地であることから重視すべきであるが、自用目的の取引が多いの
が実態である。従って、市場価値を反映した実証性の高い価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都西京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 262,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[182.4]

[100.0]
100

149,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    147,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西京区の人口は微減、世帯数はほぼ横這い傾
向にある。需給バランスにより地価は全般的
には上昇傾向にある。

特に変動要因はない。

特になし。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +79.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都西京 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ２Ａ -7	京都市西京区		更地	（　）	不整形	北西21.6m国道、東5m、二方路		１中専高度1種最高15m (74,223)
b	２６Ｋ２Ｋ -113	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東4m、角地		工業高度9種最高31m (70,376)
c	２６Ｋ２Ｌ -12	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	南11m市道、西1.5m、東1m、三方路		近商高度3種最高20m (90,300)
d	２６Ｋ２Ａ -30	京都市西京区		建付地	（　）	正方形	西7m道路、中間画地		近商高度3種最高15m (80,200)
e	２６Ｋ２Ｒ -31	京都市西京区		建付地	（　）	台形	東11m府道、北西6m、二方路		２住居高度2種最高15m (58,250)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,066	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	270,410	100 [ 176.6]	153,120	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	153,000
b	(　 ) 236,516	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	240,970	100 [ 162.7]	148,107		148,000
c	(　 ) 206,106	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	243,797	100 [ 158.5]	153,815		154,000
d	(　 ) 151,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,233	100 [ 92.1]	164,205		164,000
e	(　 ) 284,873	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	279,065	100 [ 166.7]	167,406		167,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +75.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +55.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 +58.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

京都西京 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,836,880	3,561,200	12,275,680	6,448,200	5,827,480	（　0.9760） 5,687,620	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	129,264,091 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
沿道型サービス施設	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度2種最高15m	60 ％	300 ％	290 ％	1,266 ㎡	52.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況及び画地の規模等により、鉄骨造低層店舗の建設を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	600.00	100.0	600.00	2,300	1,380,000	8.0	11,040,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,380,000		11,040,000
								0

⑨年額支払賃料	1,380,000 円　×　12ヶ月　＝　 16,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金担保により不計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,560,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 828,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,732,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,040,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 104,880 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,836,880 円　　　　（　 12,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,315 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都西京 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	488,500 円	97,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	496,800 円	16,560,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,550,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 830,400 円	97,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,700 円	97,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,700 円	97,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,561,200 円　（　　　　　　 2,813 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,448,200 円（　　　　　 5,093 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,836,880 円
②総費用	3,561,200 円
③純収益　①－②	12,275,680 円
④建物等に帰属する純収益	6,448,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,827,480 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,687,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,493 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,264,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都西京 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市西京区大枝塚原町３番１４２	1308001147873-0000
2	京都市西京区大枝塚原町３番１４３	1308001147874-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
京都西京 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都西京 5-4

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　宮田　真悟

TEL.

鑑定評価額

187,000,000 円

１㎡当たりの価格

148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	120,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市西京区大枝塚原町３番１４２外				②地積　(㎡)	1,266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) （その他）高度2種最高15m (60,290)
	台形 2:1	店舗Ｓ1	店舗、営業所、マンション等の混在する商業地域	北東22m国道	水道、ガス、下水	桂 3.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 150 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

沿道型サービス施設地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 1,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

桂駅南西方

3.6km

法令

規制

準住居
(60,290)
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型店舗等が存する商業地域。昼間の交通量も多く交通・接近条件や環境条件は概ね良好である。背後には顧
客となり得る洛西ニュータウン等の大規模住宅地域も存し、今後も現状維持で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道型サービス施設地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 105,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市及び周辺市町の幹線、準幹線道路沿いの商業地域が概ね該当する。対象標準地の典型的な需要者は
飲食店事業者や不動産業者等である。近隣地域は国道９号に接面し、常時車両の通行量は多い。又、周辺背後には住宅
地域が広範囲に広がっている。駐車場を併設する店舗等の連担性も概ね良好で、地価は若干ながら上昇が見られる。業
種等の違いで敷地の利用規模に幅があり中心価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺類似地域には収益物件も存するが自用の事業所や店舗が多い。収益性は重要な要因であるが、同
様に自己使用による快適性等も重視される。採用した取引事例は地域的特性が類似しており、その価格には対象標準地
の市場参加者と類似性を有する需要者の収益性、将来動向、快適性等が反映されている。以上より、収益性等、多様な
要因を反映する比準価格を重視し、収益価格も十分に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都西京 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 262,000 円／㎡

[103.8]
100

100
[100.0]

100
[183.5]

[100.0]
100

148,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

桂駅周辺は洛西口～桂川エリアの市況と比較
するとやや押され気味の状況にある。国道９
号や桂川街道、物集女街道等の路線商業地域
は概ね堅調。

幹線道路沿いにあり、背後には住宅地域が広
がる。一般的要因の影響と相まって地価は若
干ながら上昇が見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都西京 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ２Ａ -30	京都市西京区		建付地	（　）	正方形	西7m道路、中間画地		近商高度3種最高15m (80,200)
b	２６Ｋ２Ｌ -12	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	南11m市道、西1.5m、東1m、三方路		近商高度3種最高20m (90,300)
c	２６Ｋ２Ｋ -113	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東4m、角地		工業高度9種最高31m (70,376)
d	２６Ｋ２Ｋ -121	向日市		建付地	（　）	長方形	東20m府道、中間画地		近商 (90,200)
e	２６Ｋ２Ｋ -125	長岡京市		建付地	（　）	不整形	北西10m府道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	151,233	100 [ 100.3]	150,781	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	151,000
b	(　 ) 206,106	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	243,797	100 [ 150.1]	162,423		162,000
c	(　 ) 236,516	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	240,970	100 [ 150.1]	160,540		161,000
d	(　 ) 142,139	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	144,698	100 [ 100.3]	144,265		144,000
e	(　 ) 222,740	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	252,934	100 [ 149.6]	169,074		169,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +42.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +43.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 157,000 円／㎡]

京都西京 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,871,308	3,532,880	12,338,428	6,322,800	6,015,628	（　0.9760） 5,871,253	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	133,437,568 円　　　　（　 105,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
沿道型サービス施設	600.00	Ｓ1	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居高度2種最高15m	60 ％	300 ％	290 ％	1,266 ㎡	52.0 m x 29.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の標準的使用及び対象標準地の画地条件等を勘案の上、鉄骨造低層店舗と判定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	600.00	100.0	600.00	2,305	1,383,000	8.0	11,064,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		600.00	100.0	600.00		1,383,000		11,064,000
								0

⑨年額支払賃料	1,383,000 円　×　12ヶ月　＝　 16,596,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,596,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 829,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,766,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,064,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 105,108 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,871,308 円　　　　（　 12,537 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,320 円/㎡　月額支払賃料（　 2,305 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都西京 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	479,000 円	95,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	497,880 円	16,596,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,550,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 814,300 円	95,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	95,800 円	95,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	95,800 円	95,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,532,880 円　（　　　　　　 2,791 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	95,800,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0660	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0608 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,322,800 円（　　　　　 4,994 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,871,308 円
②総費用	3,532,880 円
③純収益　①－②	12,338,428 円
④建物等に帰属する純収益	6,322,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,015,628 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,871,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,638 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,437,568 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都西京 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市西京区大枝塚原町３番１４２	1308001147873-0000
2	京都市西京区大枝塚原町３番１４３	1308001147874-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考