別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
京都西京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 5-3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　大﨑　晋也   TEL.
鑑定評価額 1,410,000,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区桂畑ケ田町５１番外
 ②地積
　(㎡)		 5,218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)

（その他）
高度2種最高15m


(70,255)
不整形
2:1		 店舗

Ｓ2		 中規模の店舗、共同
住宅が建ち並ぶ路線
商業地域		 南西25m市道、三方路 水道、ガス、下水 上桂

870m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    27 ｍ、西    27 ｍ、南    45 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 115.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　     5,218 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ市道　三方路 交通

施設		 上桂駅北東方

870m		 法令

規制		 ２住居
(70,255)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 商業背後地の成熟した桂川街道沿いの路線商業地域であり、安定した商用地需要が見込まれるうえ、圏内におい
て大規模商業地の供給も少ないことから、当面の間、地価は堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形地　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    277,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市西京区を中心に隣接市区を含む地域内の幹線道路沿いに形成された路線商業地域である。主たる
需要者は、全国展開する大手事業者又は地縁を有する事業者等と判断される。本圏域内の幹線道路沿いにおいては、纏
まった規模の商業用地は希少性が高く、需給は堅調に推移しており、価格水準は上昇傾向にある。画地規模や業態によ
って価格が区々であり、市場における中心的価格帯を把握することは極めて困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本地域は路線商業地域であるが、自用店舗が多いため、自用前提の土地取引により市場が形成されている。賃貸市場の
成熟度がやや低く元本に見合う十分な収益が収受されていないこと等により、収益価格は低位に試算された。以上の地
域特性を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑
定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    262,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 270,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西京区の人口は減少、世帯数は安定傾向にあ
る。地域や交通量によって違いがあるものの
、商業地の需給は総じて底堅い。


周辺の土地利用等に特段変動はない。幹線道
路沿いの商業地域で商用地需要が見込まれる
反面、一定規模の画地の供給が限られるため
、需給は底堅い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ２Ｌ

-12		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
西1.5m、東1m、
三方路
近商
高度3種最高20m
(90,300)
b ２６Ｋ２Ｋ

-113		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m市道、
東4m、角地
工業
高度9種最高31m
(70,376)
c ２６Ｋ２Ｋ

-111		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西16m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
d ２６Ｋ２Ｋ

-109		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
東2m、角地
１住居
高度2種最高15m
(70,200)
e ２６Ｋ２Ａ

-7		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西21.6m国
道、東5m、
二方路
１中専
高度1種最高15m
(74,223)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
206,106  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.0]
243,797 		 100
[  86.7]
281,196 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
281,000 
b (　           ) 
236,516  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
240,970 		 100
[  94.9]
253,920 
254,000 
c (　           ) 
274,535  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
283,320 		 100
[  98.6]
287,343 
287,000 
d (　           ) 
245,133  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
244,657 		 100
[  92.1]
265,643 
266,000 
e (　           ) 
239,066  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
270,410 		 100
[  91.2]
296,502 
297,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    277,000 円／㎡]  



京都西京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

116,606,717 
26,697,985 
89,908,732 
51,597,000 
38,311,732 		 （　0.9540）
36,549,392 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    913,734,800 円　　　　（　    175,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都西京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 3,283.00 Ｓ2 5,715.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度2種最高15m
 70 ％   300 ％   255 ％   5,218 ㎡    115.5 m x   54.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造２階建店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
5,715.00 
100.0 
5,715.00 
1,775 
10,144,125 		 10.0  101,441,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,715.00 
100.0 
5,715.00 

10,144,125 		 101,441,250 
0 
⑨年額支払賃料     10,144,125 円　×　12ヶ月　＝　     121,729,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,715.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       121,729,500 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,086,475 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 115,643,025 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       101,441,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         963,692 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     116,606,717 円　　　　（　        22,347 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,790 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,775 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都西京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,430,000 円  　　　　    810,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,651,885 円  　　　      121,729,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,301,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,885,000 円  　　　　    810,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,620,000 円  　　　　    810,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       810,000 円  　　　　    810,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,697,985 円　（　　　　　　         5,117 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 810,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 135,000 円／㎡　×　   5,715.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,597,000 円  
（　　　　　         9,888 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 116,606,717 円      
②総費用 26,697,985 円      
③純収益　①－② 89,908,732 円      
④建物等に帰属する純収益 51,597,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 38,311,732 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 36,549,392 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,004 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    913,734,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     175,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都西京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市西京区桂畑ケ田町５１番
 1308000201167-0000
2 　京都市西京区桂畑ケ田町５２番
 1308000201168-0000
3 　京都市西京区桂畑ケ田町５５番
 1308001241049-0000
4 　京都市西京区桂畑ケ田町５６番
 1308000191159-0000
5 　京都市西京区桂畑ケ田町５７番
 1308000191160-0000
6 　京都市西京区桂畑ケ田町６４番
 1308000227200-0000
7 　京都市西京区桂畑ケ田町６５番
 1308000227184-0000
8 　京都市西京区桂畑ケ田町６６番
 1308000227181-0000
9 　京都市西京区桂畑ケ田町６７番
 1308000191154-0000
10 　京都市西京区桂畑ケ田町６８番
 1308001101956-0000
11 　京都市西京区桂畑ケ田町６９番
 1308000191165-0000
12 　京都市西京区桂畑ケ田町７０番
 1308000199835-0000
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都西京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都西京 5-3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　崇   TEL.
鑑定評価額 1,410,000,000 円  １㎡当たりの価格 270,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市西京区桂畑ケ田町５１番外
 ②地積
　(㎡)		 5,218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,300)

（その他）
高度2種最高15m


(70,255)
不整形
2:1		 店舗

Ｓ2		 中規模の店舗、共同
住宅が建ち並ぶ路線
商業地域		 南西25m市道、三方路 水道、ガス、下水 上桂

870m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    27 ｍ、西    27 ｍ、南    45 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 115.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　     5,218 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２５ｍ市道三方路 交通

施設		 上桂駅北東方

870m		 法令

規制		 ２住居
(70,255)
高度2種最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 　当該地域は中規模の店舗、共同住宅が建ち並ぶ路線商業地域である。背後人口や商業集積等により路線商業地
としての熟成度が徐々に高まっており、地価は上昇傾向で推移と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形地　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、西京区及び周辺市区の幹線道路沿いの地域である。需要者の中心は、地元法人等や全国展開し
ている法人等である。幹線道路沿いの大規模な画地は稀少性が高く、需要は強く、地価は上昇傾向にある。大規模な画
地の取引は限定的であり、売買当事者の事情も様々で、市場での中心的価格帯を見いだすのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域には店舗や店舗付共同住宅等も見受けられ収益価格が価格形成に及ぼす影響も少なくないが、自用目的の取
引需要が大半で、取引事例に基づき求められた比準価格の規範性が高い地域である。収益価格については賃料水準等の
把握はやや難しく比準価格と比較して規範性にやや劣るが、検証手段として有効な価格である。従って、本件において
は比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都西京 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    262,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 270,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西京区の人口はここ数年減少傾向、世帯数は
ほぼ横ばい。交通利便性等から不動産需要等
には二極化の傾向がみられる。


幹線道路沿いの商業地域であり、スーパー等
の立地として需要は強く地価は上昇傾向で推
移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都西京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ２Ａ

-7		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西21.6m国
道、東5m、
二方路
１中専
高度1種最高15m
(74,223)
b ２６Ｋ２Ｒ

-31		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東11m府道、
北西6m、
二方路
２住居
高度2種最高15m
(58,250)
c ２６Ｋ２Ｋ

-117		 京都市西京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11.4m府道、
中間画地
２住居
高度2種最高15m
(60,300)
d ２６Ｋ２Ｌ

-12		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
西1.5m、東1m、
三方路
近商
高度3種最高20m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
239,066  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
270,410 		 100
[  96.0]
281,677 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
282,000 
b (　           ) 
284,873  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
279,065 		 100
[ 100.8]
276,850 
277,000 
c (　           ) 
339,560  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
345,672 		 100
[ 123.4]
280,123 
280,000 
d (　           ) 
206,106  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.0]
243,797 		 100
[  89.8]
271,489 
271,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    278,000 円／㎡]  



京都西京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は既成市街地であり、再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

117,920,595 
26,565,133 
91,355,462 
54,024,600 
37,330,862 		 （　0.9492）
35,434,454 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    885,861,350 円　　　　（　    170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都西京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 3,283.00 Ｓ2 5,715.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度2種最高15m
 70 ％   300 ％   255 ％   5,218 ㎡    115.5 m x   54.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域的特性、画地条件等からＳ造２階建店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しの為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
5,715.00 
100.0 
5,715.00 
1,795 
10,258,425 		 10.0  102,584,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
5,715.00 
100.0 
5,715.00 

10,258,425 		 102,584,250 
0 
⑨年額支払賃料     10,258,425 円　×　12ヶ月　＝　     123,101,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,715.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       123,101,100 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,155,055 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 116,946,045 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       102,584,250 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         974,550 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     117,920,595 円　　　　（　        22,599 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,810 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,795 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都西京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,394,000 円  　　　　    798,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,693,033 円  　　　      123,101,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,301,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,783,000 円  　　　　    798,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,596,000 円  　　　　    798,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       798,000 円  　　　　    798,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      26,565,133 円　（　　　　　　         5,091 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9492    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 798,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 133,000 円／㎡　×　   5,715.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0677     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0537 ×　 40 ％　＋　0.0641 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,024,600 円  
（　　　　　        10,354 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 117,920,595 円      
②総費用 26,565,133 円      
③純収益　①－② 91,355,462 円      
④建物等に帰属する純収益 54,024,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 37,330,862 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 35,434,454 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,791 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    885,861,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     170,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都西京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市西京区桂畑ケ田町５１番
 1308000201167-0000
2 　京都市西京区桂畑ケ田町５２番
 1308000201168-0000
3 　京都市西京区桂畑ケ田町５５番
 1308001241049-0000
4 　京都市西京区桂畑ケ田町５６番
 1308000191159-0000
5 　京都市西京区桂畑ケ田町５７番
 1308000191160-0000
6 　京都市西京区桂畑ケ田町６４番
 1308000227200-0000
7 　京都市西京区桂畑ケ田町６５番
 1308000227184-0000
8 　京都市西京区桂畑ケ田町６６番
 1308000227181-0000
9 　京都市西京区桂畑ケ田町６７番
 1308000191154-0000
10 　京都市西京区桂畑ケ田町６８番
 1308001101956-0000
11 　京都市西京区桂畑ケ田町６９番
 1308000191165-0000
12 　京都市西京区桂畑ケ田町７０番
 1308000199835-0000
13 　
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備考