鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
京都西京 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都西京 5-1

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　三宅　浩司

TEL.

鑑定評価額

176,000,000 円

１㎡当たりの価格

272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市西京区下津林南大般若町８９番				②地積　(㎡)	648 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）高度2種最高15m (70,286)
	1:1.5	店舗Ｓ1	店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	桂 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 640 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

桂駅南東方

1.4km

法令

規制

２住居
(70,286)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

ロードサイド型店舗、中小規模店舗、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、地域要因に特段の変動も見
られず、需要は堅調であり今後も現状を維持していくものと思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 180,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね、西京区及びその周辺市区等の幹線道路沿いのロードサイド型店舗用地を中心とする商業地域である
。主たる需要者はロードサイド型店舗を展開する各種法人が中心であり、京都市のみならず市外からの需要も認められ
る。路線商業地域としては、比較的成熟している。なお、市場における中心価格帯の把握は、大規模画地の取引が少な
く、顕在化していないため困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は信頼性の高い豊富な思料に裏付けられた実証的な価格であり、市場の実態を反映した規範性の高い価格であ
ると判断される。一方、収益価格は対象不動産に賃貸用建物の建築を想定することにより求めた価格であるが、一部想
定要素含むことから比準価格に比べて相対的な規範性に劣る。従って、市場価値を反映した実証性の高い価格である比
準価格を標準に、収益価格を比較考慮し、前年価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    262,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京滋の景気は堅調な実需と観光需要により安
定している。金利上昇への懸念や物価高によ
る個人消費の下押し懸念が認められる。

背後の生産緑地を中心とした農地の宅地化が
進んでいるが、地域要因に特段変動は見られ
ない。

特になし。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都西京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ２Ａ -7	京都市西京区		更地	（　）	不整形	北西21.6m国道、東5m、二方路		１中専高度1種最高15m (74,223)
b	２６Ｋ２Ｒ -31	京都市西京区		建付地	（　）	台形	東11m府道、北西6m、二方路		２住居高度2種最高15m (60,250)
c	２６Ｋ２Ｋ -125	長岡京市		建付地	（　）	不整形	北西10m府道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	２６Ｋ２Ｋ -122	長岡京市		建付地	（　）	正方形	東8.3m府道、北6m、角地		２住居高度2種最高20m (80,200)
e	２６Ｋ２Ｋ -120	向日市		建付地	（　）	不整形	西7.5m府道、東2.6m、二方路		近商 (72,222)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 239,066	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	270,410	100 [ 98.0]	275,929	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	276,000
b	(　 ) 284,873	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	279,065	100 [ 93.4]	298,785		299,000
c	(　 ) 222,740	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	252,934	100 [ 86.2]	293,427		293,000
d	(　 ) 266,215	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	258,609	100 [ 97.7]	264,697		265,000
e	(　 ) 173,103	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 88.4]	207,930	100 [ 74.8]	277,981		278,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 282,000 円／㎡]

京都西京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,214,917	2,392,310	7,822,607	2,928,300	4,894,307	（　0.9763） 4,778,312	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	116,544,195 円　　　　（　 180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	320.00	Ｓ1	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高15m	70 ％	300 ％	286 ％	648 ㎡	22.2 m x 28.8 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型平家店舗の１棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	320.00	100.0	320.00	2,777	888,640	10.0	8,886,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		888,640		8,886,400
								0

⑨年額支払賃料	888,640 円　×　12ヶ月　＝　 10,663,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,663,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 533,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,130,496 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,886,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,421 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,214,917 円　　　　（　 15,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,800 円/㎡　月額支払賃料（　 2,777 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都西京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,200 円	45,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	319,910 円	10,663,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,414,100 円	査定
	建物　　　　　　　　　 385,900 円	45,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,800 円	45,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,400 円	45,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,392,310 円　（　　　　　　 3,692 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,400,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,928,300 円（　　　　　 4,519 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,214,917 円
②総費用	2,392,310 円
③純収益　①－②	7,822,607 円
④建物等に帰属する純収益	2,928,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,894,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,778,312 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,374 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,544,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 180,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都西京 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市西京区下津林南大般若町８９番	1308000229063-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
京都西京 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都西京 5-1

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　志田原　賢太郎

TEL.

鑑定評価額

176,000,000 円

１㎡当たりの価格

272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市西京区下津林南大般若町８９番				②地積　(㎡)	648 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,300) 準防（その他）高度2種最高15m (70,286)
	1:1.5	店舗Ｓ1	店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域	南東15m市道	水道、ガス、下水	桂 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 29.0 ｍ、規模　　 640 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

桂駅南東方

1.4km

法令

規制

２住居
(70,286)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

沿道型店舗、共同住宅等が混在する路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状のまま推移
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 281,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね西京区及びその周辺の幹線道路沿いに位置する路線商業地域や住商混在地域である。主たる需要者
は、同圏域の中小企業及び全国規模で飲食、物販店舗を展開する企業等である。近隣地域及びその周辺は、交通量の比
較的多い路線商業地域であり、店舗需要が堅調で地価は上昇傾向にある。主たる需要者の業種業態により、取引される
規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内における商業地等の事例を採用して試算したもので、現実の不動産市場を反映しており説得
力は高い。収益価格は、試算過程において想定項目が介在することから、相対的規範性はやや劣るが、土地の収益性を
理論的に把握するための有効な指標である。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量
し、前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利上昇や建築費高騰は懸念されるものの、
企業の事業拡大意欲と良好な資金調達環境を
背景に、商業地需要は概ね堅調に推移してい
る。

近隣地域は、郊外型の沿道型店舗が多い商業
地域であり、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都西京 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ２Ｋ -113	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ台形	南16m市道、東4m、角地		工業高度9種最高31m (70,376)
b	２６Ｋ２Ｌ -12	京都市右京区		建付地	（　）	不整形	南11m市道、西1.5m、東1m、三方路		近商高度3種最高20m (90,300)
c	２６Ｋ２Ｋ -116	京都市西京区		更地	（　）	不整形	北東12m府道、中間画地		１住居高度2種最高15m (60,200)
d	２６Ｋ２Ｒ -31	京都市西京区		建付地	（　）	台形	東11m府道、北西6m、二方路		２住居高度2種最高15m (58,250)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 236,516	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	240,970	100 [ 87.6]	275,080	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	275,000
b	(　 ) 206,106	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	243,797	100 [ 88.3]	276,101		276,000
c	(　 ) 312,298	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	347,144	100 [ 119.1]	291,473		291,000
d	(　 ) 284,873	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	279,065	100 [ 98.6]	283,027		283,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 281,000 円／㎡]

京都西京 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象地は既成市街地であり、再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,615,862	2,419,367	8,196,495	2,992,800	5,203,695	（　0.9763） 5,080,367	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	123,911,390 円　　　　（　 191,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都西京 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	320.00	Ｓ1	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度2種最高15m	70 ％	300 ％	286 ％	648 ㎡	22.2 m x 28.8 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道型平家建店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	320.00	100.0	320.00	2,886	923,520	10.0	9,235,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		320.00	100.0	320.00		923,520		9,235,200
								0

⑨年額支払賃料	923,520 円　×　12ヶ月　＝　 11,082,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,082,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 554,112 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,528,128 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,235,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,734 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,615,862 円　　　　（　 16,383 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,910 円/㎡　月額支払賃料（　 2,886 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都西京 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,200 円	46,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	332,467 円	11,082,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,414,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 394,400 円	46,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	92,800 円	46,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,400 円	46,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,419,367 円　（　　　　　　 3,734 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,400,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,992,800 円（　　　　　 4,619 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,615,862 円
②総費用	2,419,367 円
③純収益　①－②	8,196,495 円
④建物等に帰属する純収益	2,992,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,203,695 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,080,367 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,840 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,911,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都西京 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市西京区下津林南大般若町８９番	1308000229063-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考