令和8年1月15日　提出 京都西京 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -23 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区樫原蛸田町３１番３０ ②地積 　(㎡) 86   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 桂 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 桂駅南西方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に格別の変動要因はない。したがって当分 の間は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西京区及び周辺等の沿線勢域に存する中小規模住宅が多い住宅地域である。需要者は京都・大阪への通 勤者が主力で、圏外からの転入も見られる。対象地域は最寄駅から徒歩圏外にあるが、駅前エリアに比べ総額が抑えら れるため需要は底堅い。土地価格は１，５００万円程度、中古戸建は２，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、経済合理性、投資採算性を満たす建物の建築が困難である画地 のため、収益価格は試算しなかった。快適性が重視される住宅地域に属し、自用目的での取引が支配的であり、取引価 格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地とも均衡を得てい るので鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    258,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [143.4] [103.0] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    185,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京滋の景気は堅調な実需と観光需要により安 定している。金利上昇への懸念や物価高によ る個人消費の下押し懸念が認められる。 交通接近条件はやや劣るが、成熟した住宅地 域で、規模が比較的小さいため、地価は緩や かな上昇傾向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％