令和8年1月15日　提出 京都西京 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -17 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　三宅　浩司   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 218,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区下津林中島町１番２５３ ②地積 　(㎡) 64   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 桂川 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 桂川駅北東方 970m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持するものと予測する。交通利便性や生活 利便性が良好で需要は底堅く、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    218,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西京区のほか周辺区に存する小規模地住宅を中心とする住宅地域である。対象周辺は最寄り駅のの商業 利便性と大阪方面への交通利便性を享受できる。したがって、地価水準は比較的高いエリアだが、敷地細分化により総 額が抑制された物件は、一次取得層の実需が底堅い。土地２０坪で１，０００万円台、新築戸建で３，０００万円台が 中心的な価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は画地規模が小さく、収益性及び経済合理性を有する賃貸住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用を 断念した。生活利便性や居住快適性を重視する住宅地域内にあって居住目的の取引が支配的であり、主に周辺の売買価 格を参考として取引がなされるため、市場性を反映した比準価の信頼性は高い。よって、本件においては代表標準地と の検討も踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    258,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [121.7] [100.0] 100 219,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    205,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京滋の景気は堅調な実需と観光需要により安 定している。金利上昇への懸念や物価高によ る個人消費の下押し懸念が認められる。 地域内に大きな変動は見られず、生活利便性 等が良好な住宅地域として堅調に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％