令和8年1月15日　提出 京都西京 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -15 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　中村　佑   TEL.

鑑定評価額 54,000,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区大枝北沓掛町４丁目２番９ ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 1.2:1 住宅 Ｗ2 大中規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 桂 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 桂駅西方 5.6km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、品等の高い住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。画地規模の大きさか ら、需要者が限定されるものの、需要は底堅いことから、今後も地価は上昇傾向で推移するものと把握される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西京区を中心とした閑静な大中規模住宅地域である。需要者の中心は、京都市内在住の富裕層等が中心 と判断される。当該地域は、最寄り駅徒歩圏外の緩傾斜地であるものの、落ち着いた郊外の住宅地域として一定の需要 が認められる。地域の標準的な画地規模で土地価格は５，０００万円を超えるが、中古戸建住宅については、規模や品 等等によって価格帯にばらつきが見られるため、中心の価格帯を見出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、大中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に存し、事業採算性の観点から共同住宅の想定は合理性に欠ける ことや、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用とした。比準価格は対象標準地と類似性を 有する取引事例を採用し適切な補修正を行って求められており、精度の高い価格である。よって本件では、市場性を反 映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [103.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府下の地域経済は緩やかに持ち直してお り、先行きについては海外経済の動向や物価 ・人手不足などに注視を要する。 当該地域は、品等の高い住宅地域であり、画 地規模は大きいものの、需要は底堅いことか ら、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％