令和8年1月16日　提出 京都西京 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -10 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　崇   TEL.

鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区桂春日町２１番１５ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 風致地区４種 (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北東6.8m市道 水道、ガス、下水 桂 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道 交通 施設 桂駅北東方 730m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度1種最高15m 風致地区４種 ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に大きな変動要因はない。市場の需給動向等か ら地価は上昇傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    252,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね西京区内の阪急京都線沿線の住宅地域である。主な需要者は同地域等に居住の一次又は二次取得者 層であり、同一需給圏外からの転入者もみられる。複合不動産の場合は建物の規模、築年数等により様々であり、中心 となる価格帯は見出しにくいが、概ね３千万円台の取引が多い。土地は標準地と同程度の規模で概ね２千５～６百万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺地域には共同住宅等の収益物件もみられるが、画地条件等から経済合理的な賃貸住宅の経営が成り立つ地域では なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益還元法の適用は断念した。対象標準地の存する地域は特 に居住の快適性を重視する熟成度の高い住宅地域であり、自用目的での取引が大半であるため、実証性の高い比準価格 を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    258,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [106.9] [101.0] 100 252,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    241,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西京区の人口はここ数年減少傾向、世帯数は ほぼ横ばい。交通利便性等から不動産需要等 には二極化の傾向がみられる。 桂駅徒歩圏内で利便性が良く、地価は上昇傾 向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％