令和8年1月15日　提出 京都西京 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都西京 -6 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　將人   TEL.

鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 289,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市西京区川島権田町１７番５ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) 準防 （その他） 高度地区最高10m (70,100) 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5m私道 水道、ガス、下水 桂 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５ｍ 私道 交通 施設 桂駅南西方 900m 法令 規制 １低専 (70,100) 準防  高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、格別の変動要因はない。桂駅徒歩圏の堅 調な需要を背景に当面は現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    289,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都本線「桂」」駅から概ね徒歩圏内に存する西京区内の小規模住宅地域の範囲。需要者の中心は 、京都市及び大阪府北摂地域並びに大阪市等に通勤する居住者が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も見られる 。駅から概ね徒歩圏内の住宅地域であり、需要は規模も比較的小さいため総額との関係もあり、堅調である。中古物件 で３，５００万円、新築の戸建住宅は５，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は画地規模が小さく、指定容積率も低く、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難な地域であるため、共同住宅を建 築し、賃貸を想定することは経済合理性に合致せず、収益価格の試算は困難であると判断した。近隣地域内においては 自用目的での取引が中心であり、現実の売買価格を持って市場価格が形成される色彩が強い。従って、市場価値を反映 した実証性の高い価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都西京 -13               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    258,000 円／㎡ [104.3] 100 100 [101.0] 100 [ 94.1] [102.0] 100 289,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    278,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西京区の人口は微減、世帯数はほぼ横ばい傾 向。地価は全般的には上昇傾向にあるが、建 築価格の上昇、金利動向等が懸念される。 特に変動要因はない。 特になし。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％