別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都山科 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 5-2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　嶋嵜　敦   TEL.
鑑定評価額 98,000,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
 ②地積
　(㎡)		 374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
一部１住居

(89,296)

1:2		 店舗

Ｗ1		 店舗兼共同住宅、低
層店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 南17m府道、背面道 水道、ガス、下水 地下鉄山科

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    45 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １７ｍ府道 交通

施設		 地下鉄山科駅南西方

600m		 法令

規制		 近商
(89,296)
準防 
高度4種最高20m
一部１住居
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄山科駅から徒歩圏内にある幹線道路沿いに位置する商業地域であるが、低層店舗や一般住宅等も見られる
ことから、建物の高度利用は進んでいない。地積が大きい場合は建替に伴い中層化が進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は山科区内及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域で山科区内にある駅前の商業地域が含
まれる。需要者は需給圏内に店舗・事務所等を構える個人や法人が中心であるが広域的に事業展開する法人やマンショ
ンデベロッパー等も介在する。取引が希少で取得者の業種・業態・規模等によりバラつきが見られるため、取引の中心
となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は採用する取引事例が僅少なため、地域横断的な観点から取引事例を収集して求めた価格で、広域市場を反映
した価格である。一方収益価格は、投資採算性を基に試算したが、通常賃貸契約は複数年であり土地価格の変動に追随
することが困難である等の理由からやや信頼性に欠けると判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
、代表標準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都山科 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    375,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[159.0]		 [102.0]
100		 263,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    241,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府経済は、物価高騰にあるが、消費と訪
日客の回復等から堅調である。山科区の人口
は減少、土地取引及び地価は一部を除き上昇
傾向にある。

地域要因に変動はないが、マンション利用も
可能なことから、需要は高い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +43.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ３Ｈ

-34		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南22.6m国道、
北3m、二方路
近商
高度4種最高20m
(82,262)
b ２６Ｋ３Ｏ

-107		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c ２６Ｋ３Ｅ

-101		 京都市山科区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北17.5m府道、
南6.5m、
二方路
近商
高度4種最高20m
(83,265)
d ２６Ｋ３Ａ

-109		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西17.8m市道、
中間画地
商業
高度8種最高31m
(80,400)
e ２６Ｋ３Ｄ

-104		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22.7m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
風致第５種
(40,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
351,351  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
367,484 		 100
[ 125.0]
293,987 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
300,000 
b (　           ) 
184,609  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
194,762 		 100
[  69.9]
278,629 
284,000 
c (　           ) 
199,993  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
225,998 		 100
[  84.2]
268,406 
274,000 
d (　           ) 
245,257  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
261,199 		 100
[ 103.0]
253,591 
259,000 
e (　           ) 
219,212  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
241,572 		 100
[  84.2]
286,903 
293,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    280,000 円／㎡]  



京都山科 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,330,444 
5,599,398 
20,731,046 
17,423,300 
3,307,746 		 （　0.9570）
3,165,513 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     77,207,634 円　　　　（　    206,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 220.00 ＲＣ5 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
一部１住居		 89 ％   300 ％   296 ％   374 ㎡     14.0 m x   26.0 m  前面道路：府道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を平均専有面積約５０㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 同種類・同規模建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
80.0 
176.00 
3,000 
528,000 		 6.0  3,168,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
220.00 
90.0 
198.00 
2,159 
427,482 		 2.0  854,964 
1.0  427,482 

 3～ 5		 住宅
220.00 
90.0 
198.00 
2,220 
439,560 		 2.0  879,120 
1.0  439,560 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
88.0 
968.00 

2,274,162 		 6,660,324 
1,746,162 
⑨年額支払賃料      2,274,162 円　×　12ヶ月　＝　      27,289,944 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     968.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,289,944 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,364,497 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,925,447 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,660,324 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,273 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,746,162 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         341,724 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,330,444 円　　　　（　        70,402 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,159 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都山科 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,662,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 818,698 円  　　　       27,289,944　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      210,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,354,500 円  　　　　    277,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       277,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       277,000 円  　　　　    277,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,599,398 円　（　　　　　　        14,972 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 277,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0629     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,423,300 円  
（　　　　　        46,586 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,330,444 円      
②総費用 5,599,398 円      
③純収益　①－② 20,731,046 円      
④建物等に帰属する純収益 17,423,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,307,746 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,165,513 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,464 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,207,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     206,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
 1300000178177-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都山科 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都山科 5-2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.
鑑定評価額 97,200,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
 ②地積
　(㎡)		 374  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度4種最高20m
一部１住居

(89,296)

1:2		 店舗

Ｗ1		 店舗兼共同住宅、低
層店舗等が建ち並ぶ
商業地域		 南17m府道、背面道 水道、ガス、下水 地下鉄山科

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    45 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗住宅併用地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １７ｍ府道 交通

施設		 地下鉄山科駅南西方

600m		 法令

規制		 近商
(89,296)
準防 
高度4種最高20m
一部１住居
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、商業地としての選好性は比較的高く、需給は堅調
であり、地価は上昇傾向にある。地域要因に大きな変動は見られず、今後も現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗住宅併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    275,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    201,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市山科区及び周辺区における幹線道路や準幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者は同一
需給圏において店舗や事務所を需要する事業者が中心であるが、画地規模がまとまればデベロッパーの参入も考えられ
る。交通量が維持されており、繁華性が保たれているため、需給は堅調であり、地価は上昇傾向にある。需要の中心と
なる価格帯は、画地条件や立地条件等の個別性により相当の差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いに店舗や共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、賃貸市場は一定程度成熟している。需要者は
沿道型店舗目的の事業者等が中心であるが、同一需給圏においては収益事例の個別性が強いため、適正な賃料水準や経
費率の把握には限界がある。一方、同一需給圏において、信頼性ある多数の取引事例が収集できた。よって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都山科 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    375,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[100.0]		 100
[161.2]		 [102.0]
100		 259,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    241,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 山科区の商業地は駅前や幹線道路沿いの地域
を中心に、マンション需要を背景に堅調な動
きをしており、地価の上昇基調が継続してい
る。

府道沿いに位置し、交通量が維持されており
、店舗連坦性が良好で繁華性が保たれている
。マンション用地等の需要も存するため、需
給は堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都山科 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ３Ｈ

-31		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20.2m市道、
北5.4m、角地
商業
特別用途地区
空間創出型高度
(100,700)
b ２６Ｋ３Ｍ

-34		 京都市山科区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
北9m、二方路
近商
高度3種最高20m
(86,279)
c ２６Ｋ３Ａ

-109		 京都市山科区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西17.8m市道、
中間画地
商業
高度8種最高31m
(80,400)
d ２６Ｋ３Ｄ

-105		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西7.3m市道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
438,773  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
438,773 		 100
[ 165.1]
265,762 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
271,000 
b (　           ) 
354,311  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
381,003 		 100
[ 140.6]
270,984 
276,000 
c (　           ) 
245,257  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
261,199 		 100
[  97.3]
268,447 
274,000 
d (　           ) 
227,205  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
241,973 		 100
[  88.9]
272,186 
278,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    275,000 円／㎡]  



京都山科 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,985,037 
5,708,449 
21,276,588 
18,055,400 
3,221,188 		 （　0.9549）
3,075,912 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     75,022,244 円　　　　（　    201,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都山科 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 220.00 ＲＣ5 1,100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度4種最高20m
一部１住居		 89 ％   300 ％   296 ％   374 ㎡     14.5 m x   26.0 m  前面道路：府道     　  17.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２～５階は共同住宅（２ＬＤＫ、４９㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
220.00 
80.0 
176.00 
3,000 
528,000 		 6.0  3,168,000 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
220.00 
90.0 
198.00 
2,240 
443,520 		 1.0  443,520 
2.0  887,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,100.00 
88.0 
968.00 

2,302,080 		 4,942,080 
3,548,160 
⑨年額支払賃料      2,302,080 円　×　12ヶ月　＝　      27,624,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     968.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,624,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,381,248 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,243,712 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,942,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,548,160 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         694,375 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,985,037 円　　　　（　        72,153 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,319 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,240 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都山科 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,698,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 828,749 円  　　　       27,624,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      210,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,405,500 円  　　　　    283,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       283,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       283,000 円  　　　　    283,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,708,449 円　（　　　　　　        15,263 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 283,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,055,400 円  
（　　　　　        48,276 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,985,037 円      
②総費用 5,708,449 円      
③純収益　①－② 21,276,588 円      
④建物等に帰属する純収益 18,055,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,221,188 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,075,912 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,224 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,022,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     201,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都山科 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市山科区御陵大津畑町５３番２６
 1300000178177-0000
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