鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
京都山科 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 5-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　福本　敬久

TEL.

鑑定評価額

66,000,000 円

１㎡当たりの価格

410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区音羽役出町１番３４外				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）空間創出高度特別用途地区 (100,700)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西20m市道	水道、ガス、下水	東野 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

高層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

空間創出型高度地区、特別用
途地区（外環状線等沿道特別
用途地区第一種地区）

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

東野駅北方

360m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
空間創出高度
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

　山科駅徒歩圏内の幹線道路沿い商業地域として良好な利便性と繁華性を維持し、地価も上昇基調で推移すると
予測される。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 300,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、山科区を中心に京都市南部及び京都市近郊の周辺市を含む範囲である。需要者は同一需給圏内の法人
事業者を中心に画地条件次第でマンション開発業者も含まれる。高度利用が進む山科駅徒歩圏内の幹線街路沿いにあっ
て土地需要は高く、地価は上昇の程度を強めている。なお、取引件数はそう多くなく画地規模も様々であり、中心価格
帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　当該地域は、幹線街路沿いの商業地域であり、その価格形成は収益性や希少性の観点から選別され、最終的には市場
相場が重視される傾向にある。よって、市場の取引実態を反映した比準価格が、収益価格に比して信頼性及び説得力が
高いと判断された。以上より、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年価格との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    375,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都経済は観光や製造業を中心に持ち直しの
動きがみられるが、一部に弱めの動きがみら
れ、原材料価格の高止まりや人手不足などが
不安視される。

マンション用地や店舗地としての需要は堅調
に推移している。都市計画見直しの影響は今
のところ限定的である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ３Ｓ -7	京都市南区		更地	（　）	長方形	北30m国道、中間画地		商業高度4種最高15m (90,400)
b	２６Ｋ３Ｈ -31	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20.2m市道、北5.4m、角地		商業特別用途地区空間創出型高度 (100,700)
c	２６Ｋ３Ｈ -34	京都市山科区		建付地	（　）	不整形	南22.6m国道、北3m、二方路		近商高度4種最高20m (82,262)
d	２６Ｋ３Ｍ -34	京都市山科区		貸家建付地	（　）	不整形	南20m市道、北9m、二方路		近商高度3種最高20m (86,279)
e	２６Ｋ３Ｄ -4	京都市伏見区		建付地	（　）	不整形	西12.3m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 483,253	100 [ 100.0]	[ 115.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	557,674	100 [ 123.6]	451,193	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	451,000
b	(　 ) 438,773	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	438,773	100 [ 99.0]	443,205		443,000
c	(　 ) 351,351	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	367,484	100 [ 89.2]	411,978		412,000
d	(　 ) 354,311	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	381,003	100 [ 88.3]	431,487		431,000
e	(　 ) 349,243	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	377,326	100 [ 84.7]	445,485		445,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

京都山科 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,718,094	5,189,885	18,528,209	16,506,000	2,022,209	（　0.9556） 1,932,423	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	48,310,575 円　　　　（　 300,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	ＲＣ9	1,125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火空間創出高度特別用途地区	100 ％	700 ％	700 ％	161 ㎡	10.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（平均専有面積５０㎡程度）

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	3,050	305,000	10.0	3,050,000
							0.0	0
2～ 9	住宅	125.00	85.0	106.25	2,014	213,988	2.0	427,976
							1.0	213,988
～

～

～

計		1,125.00	84.4	950.00		2,016,904		6,473,808
								1,711,904

⑨年額支払賃料	2,016,904 円　×　12ヶ月　＝　 24,202,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,202,848 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 968,114 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,234,734 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,473,808 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,149 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,711,904 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 421,211 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,718,094 円　　　　（　 147,317 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,060 円/㎡　月額支払賃料（　 2,014 円/㎡）　基準階 5 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都山科 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,572,000 円	262,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	726,085 円	24,202,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,227,000 円	262,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	262,000 円	262,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	262,000 円	262,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,189,885 円　（　　　　　　 32,235 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	262,000,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 1,125.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,506,000 円（　　　　　 102,522 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,718,094 円
②総費用	5,189,885 円
③純収益　①－②	18,528,209 円
④建物等に帰属する純収益	16,506,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,022,209 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,932,423 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,003 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,310,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 300,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都山科 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市山科区音羽役出町１番３４	1300000073794-0000
2	京都市山科区音羽役出町１番４８	1300001259089-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
京都山科 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都山科 5-1

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　辻本　尚子

TEL.

鑑定評価額

66,000,000 円

１㎡当たりの価格

410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市山科区音羽役出町１番３４外				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）空間創出高度特別用途地区 (100,700)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	西20m市道	水道、ガス、下水	東野 360m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 60 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

空間創出型高度地区、特別用
途地区（外環状線等沿道特別
用途地区第一種地区）

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

東野駅北方

360m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
空間創出高度
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ山科駅からも徒歩圏にあり高容積率を好感して高層マンション開発が堅調。幹線道路沿いに位置するため１
階は店舗利用が主となる。都市計画見直しや関空特急はるかのＪＲ山科駅延伸計画もあり価格水準は強含む。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 432,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 282,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市山科区、南区、伏見区、宇治市等における幹線道路沿いの商業地域である。需要者は同一需給圏
において店舗や事務所を需要する法人事業者が中心となるが、画地規模がまとまればマンションデベロッパーの参入も
考えられる。近隣地域は高度利用が進んでおり、需要は依然として強含んでいるため、地価は上昇傾向が続いている。
中心となる価格帯は、土地の規模や形状、立地条件等の格差が大きく絞り切れない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、幹線道路沿いの商業地域で、自用としての利便性の他、収益性も勘案して価格が決定される。比準価格は
、規範性を有する取引事例から求められた市場の実態を反映した説得力ある価格である。収益価格は、理論的であり規
範性を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

山科区の商業地は山科駅前及び外環状線沿い
が中心。１階店舗のマンション需要が中心で
あり、沿道型店舗目的の需要が高まっている
とは言い難い。

山科区の中心市街地に位置し、幹線道路沿い
にあって高度利用が進んでいる。需要は根強
く、地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都山科 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ３Ｃ -23	京都市山科区		更地	（　）	ほぼ正方形	北6.5m市道、西3.7m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
b	２６Ｋ３Ｈ -31	京都市山科区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20.2m市道、北5.4m、角地		商業特別用途地区空間創出型高度 (100,700)
c	２６Ｋ３Ａ -103	京都市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北27m国道、中間画地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,500)
d	２６Ｋ３Ｂ -19	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		近商高度1種最高31m (90,360)
e	２６Ｋ３Ｂ -35	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m府道、中間画地		商業高度4種最高20m (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 372,340	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	384,518	100 [ 90.8]	423,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	423,000
b	(　 ) 438,773	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	438,773	100 [ 99.0]	443,205		443,000
c	(　 ) 335,605	100 [ 100.0]	[ 121.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	406,082	100 [ 95.8]	423,885		424,000
d	(　 ) 329,815	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	341,688	100 [ 80.2]	426,045		426,000
e	(　 ) 272,136	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	311,445	100 [ 72.7]	428,398		428,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 432,000 円／㎡]

京都山科 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,916,305	5,260,601	18,655,704	16,758,000	1,897,704	（　0.9556） 1,813,446	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	45,336,150 円　　　　（　 282,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都山科 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	125.00	ＲＣ9	1,125.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火空間創出高度特別用途地区	100 ％	700 ％	700 ％	161 ㎡	10.7 m x 15.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～９階は共同住宅（２ＬＤＫ、５０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

想定建物と類似する建物の有効率より判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	3,045	304,500	5.0	1,522,500
							1.0	304,500
2～ 9	共同住宅	125.00	85.0	106.25	2,030	215,688	1.0	215,688
							1.0	215,688
～

～

～

計		1,125.00	84.4	950.00		2,030,004		3,248,004
								2,030,004

⑨年額支払賃料	2,030,004 円　×　12ヶ月　＝　 24,360,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 950.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,360,048 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 974,402 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,385,646 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,248,004 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,181 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,030,004 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 499,478 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,916,305 円　　　　（　 148,548 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,075 円/㎡　月額支払賃料（　 2,030 円/㎡）　基準階 5 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都山科 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,596,000 円	266,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	730,801 円	24,360,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,261,000 円	266,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,260,601 円　（　　　　　　 32,675 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	266,000,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 1,125.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,758,000 円（　　　　　 104,087 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,916,305 円
②総費用	5,260,601 円
③純収益　①－②	18,655,704 円
④建物等に帰属する純収益	16,758,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,897,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,813,446 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,264 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,336,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 282,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都山科 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市山科区音羽役出町１番３４	1300000073794-0000
2	京都市山科区音羽役出町１番４８	1300001259089-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考