令和8年1月14日　提出 京都山科 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -25 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区椥辻草海道町３２番１６ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高20m (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 椥辻 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　   8.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 椥辻駅東方 210m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく当面は現状通り推移するものと予測する。 最寄駅や大型スーパーにも近く生活利便性が良好であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山科区、伏見区及び宇治市の地下鉄東西線沿線の住宅地域と判断した。需要者は圏域内の一次取得者層 が中心となるが、良好な利便性を背景に圏外からの流入も見られる。近隣地域は地下鉄椥辻駅を中心に区役所や大型商 業施設等の利便施設が存することから選好性は高く、地価は上昇傾向で推移している。取引の中心価格帯としては、標 準的画地の規模の土地で１，５００万円～２０００万円程度、新築戸建で４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が主となる地域で自用目的の取引が中心となる。一方、収益性のある賃貸住宅の床面積を確保で きない画地であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標 準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [103.0] 100 [ 94.0] [101.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山科区の住宅地価格は、地下鉄駅徒歩圏を中 心に上昇している。山科駅や椥辻駅周辺は特 に選好性が高い。 駅接近性に優れ、大型スーパーにも近く、生 活利便性は良好である。需要は堅調で、価格 水準は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％