令和8年1月14日　提出 京都山科 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -23 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.

鑑定評価額 28,600,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区大塚高岩６番６６ ②地積 　(㎡) 461   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 高度地区最高10m 風致地区第２種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東8m市道 水道、ガス、下水 東野 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位：北８ｍ市 道 交通 施設 東野駅東方 1.8km 法令 規制 １低専 (30,50) 高度地区最高10m 風致地区第２種 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は郊外方面の高台に位置する住宅地域である。最寄り駅の徒歩圏外にあって利便性は高くないが邸宅と 呼べる規模の画地が中心であり、代替する地域が少ない。当面は現状の住宅地域として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区を中心に、標準的画地と規模が類似する画地を擁する府南部の住宅地域である。主な需要者層は、 大規模画地を志向する住替え層等である。その規模の邸宅と言える住宅地は有名寺社近くに立地する場合や、古くから 名声のある地域がある。近隣地域は比較的新しい郊外、山側に開発されたので災害の警戒もあって需要は限定される傾 向がある。近年は近隣地域で取引があったが元来取引が少なく、主な取引価格帯は把握し難い地域である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は公法上の既成等により高度利用に限度があり、地域内には自用の低層戸建住宅が多く、経済合理性と建物配 置の観点から市場性のある賃貸住宅の床面積の確保が困難である。そして市場参加者において収益性の占める位置は軽 微と判断して収益還元法を適用しなかった。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意して対象標準地の鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -20               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [133.7] [102.0] 100 61,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山科区は高齢化率が高く京都市で二番目であ り、現在も進行中である。醍醐地域と併せた 活性化策、ＪＲ山科駅周辺整備等が図られて いる。 近隣地域に大きな変化は見られない。大規模 画地の住宅地域のため元来需要は限定的であ るが、近年は近隣地域内で取引が見られた。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％