令和8年1月14日　提出 京都山科 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -20 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.

鑑定評価額 8,990,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区小山谷田町１５番１４ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 地下鉄山科 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 地下鉄山科駅南東方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、駅徒歩圏外に位置するが、周辺では新規分譲も見られる。区内 中心部の需要が波及し、需給は概ね安定的で地価は若干上昇している。今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山科区東部及び伏見区北東部に位置する住宅地域である。需要者は山科区及び周辺市区の一次取得者等が 中心である。本地域は駅徒歩圏外に位置するが、周辺では新規分譲も見られ、区内中心部の需要の波及により、一定の 住宅地需要が存するため、需給は概ね安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、面積１１０㎡程度の土地で ８００万円～１，２００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は居住の快適性及び利便性を重視しつつ、市場におけ る取引相場を勘案して行動すると思料されるため、比準価格の説得力は高いと判断する。一方、近隣地域等に賃貸住宅 が存在せず、貸家需要が想定できない地域であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映した実証 的な比準価格を採用し、前年価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山科区の住宅地では、駅徒歩圏内の平坦地等 では需要が依然強い。駅徒歩圏外の傾斜地や 外縁部にも需要が波及しているが、需給は概 ね安定的である。 駅徒歩圏外であるが、区内中心部での地価上 昇に伴い、本地域にも需要が波及している。 周辺では新規分譲も見られ、地価は若干上昇 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％