令和8年1月14日　提出 京都山科 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都山科 -6 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市山科区北花山中道町３５番４９ ②地積 　(㎡) 107   (         15)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模建売住宅が多 い分譲住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 御陵 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        95 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 御陵駅南方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が多い住宅地域である。駅からやや距離があるが、周辺にはスーパー、ドラッグストア等も見ら れ生活利便性は維持されているため、需給は安定している。価格水準は今後も微増傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、山科区北西部の、鉄道駅からやや距離のある住宅地域である。需要者は山科区及び周辺区の一次取得者 が中心となる。近隣地域はバス便が主となるが、旧街道（渋谷街道）の背後にあって生活利便性が一定程度保たれてい ることより、需給は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模の土地で１，５００万円前後、新 築戸建住宅で３，５００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が主となる住宅地域であり自用目的の取引が中心となる。一方、収益性に見合う賃貸住宅の床面 積を確保できない画地であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都山科 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    175,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [103.0] 100 [125.0] [103.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山科区の住宅地価格は地下鉄沿線を中心に上 昇しており需要は割安な駅徒歩圏外にシフト している。建築費の高騰が地価の抑制に作用 する懸念がある。 地下鉄駅からは距離があるが、一定の生活利 便性を有するため、需給は安定している。地 価は微増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％