別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都伏見 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 9-3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　辻倉　伸介   TEL.
鑑定評価額 711,000,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区久我石原町６番１４外
 ②地積
　(㎡)		 5,471  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,400)

（その他）
特別用途地区

1:1.5		 工場

 中小規模の工場のほ
かに住宅も見られる
工業地域		 南8m府道、三方路 水道、ガス、下水 竹田

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫、事務所等の業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     5,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ府道 交通

施設		 竹田駅南西方

3.8km		 法令

規制		 工業
(60,400)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因の大きな変化は予想されず、当分の間は現状維持で推移するものと予測する。物流施設用地に対する需
要が堅調であることから、今後の地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伏見区及びその周辺市町に存する工業地域の圏域である。需要者の中心は、物流関連の事業者及び製造業
者である。物流施設用地の需要が高いこと、企業の生産活動が緩やかに持ち直していること等から、同一需給圏におけ
る工業地の需要は堅調である。周辺における工業地の取引件数は少なく、画地規模によりまちまちであることから、需
要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中小規模の工場、営業所を中心とする工業地域であり、自用目的での取引が中心であることから、賃貸市場
の成熟の程度は低い。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    134,000 円／㎡		 [111.2]
100		 100
[100.0]		 100
[116.6]		 [102.0]
100		 130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は緩やかな回復傾向が持続している
。Ｅコマースの拡大により、物流施設に対す
る引き合いは強い。


高速道路網へのアクセスが良好な画地規模の
大きい物流施設用地については、旺盛な需要
が認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ３Ｍ

-102		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南7m府道、
中間画地
工業
特別用途地区
(60,400)
b ２６Ｋ３Ｏ

-8		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東8m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(80,400)
c ２６Ｋ３Ｈ

-103		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8.2m私道
工業

(60,300)
d ２６Ｋ３Ｏ

-103		 宇治市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
北6m、角地
準工
高度4種最高20m
特別用途地区
(70,200)
e ２６Ｋ２Ｎ

-7		 久世郡久御山町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西26m国道、
南東4m、
北東4m、
三方路
工業
高度地区5種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,923  		 100
[ 100.0]		 [ 120.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
171,984 		 100
[ 117.2]
146,744 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
150,000 
b (　           ) 
141,225  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
153,653 		 100
[ 123.1]
124,820 
127,000 
c (　           ) 
110,435  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,687 		 100
[  91.5]
135,177 
138,000 
d (　           ) 
99,600  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 103.0]
119,047 		 100
[  86.3]
137,946 
141,000 
e (　           ) 
125,485  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
165,087 		 100
[ 115.4]
143,056 
146,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -24.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



京都伏見 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

75,236,656 
18,388,160 
56,848,496 
37,172,100 
19,676,396 		 （　0.9556）
18,802,764 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    470,069,100 円　　　　（　     85,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 2,000.00 Ｓ2 4,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
特別用途地区
 60 ％   400 ％   400 ％   5,471 ㎡     63.0 m x   95.0 m  前面道路：府道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫兼事務所を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
4,000.00 
100.0 
4,000.00 
1,639 
6,556,000 		 8.0  52,448,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,000.00 
100.0 
4,000.00 

6,556,000 		 52,448,000 
0 
⑨年額支払賃料      6,556,000 円　×　12ヶ月　＝　      78,672,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        78,672,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,933,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 74,738,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        52,448,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         498,256 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      75,236,656 円　　　　（　        13,752 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,639 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,906,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,360,160 円  　　　       78,672,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,286,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,533,500 円  　　　　    651,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       651,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       651,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,388,160 円　（　　　　　　         3,361 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 651,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0571     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 50 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,172,100 円  
（　　　　　         6,794 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 75,236,656 円      
②総費用 18,388,160 円      
③純収益　①－② 56,848,496 円      
④建物等に帰属する純収益 37,172,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,676,396 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,802,764 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,437 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    470,069,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      85,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区久我石原町６番１４
 1310000152482-0000
2 　京都市伏見区久我石原町６番１５
 1310000152483-0000
3 　京都市伏見区久我石原町６番１６
 1310000152484-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都伏見 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 9-3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.
鑑定評価額 717,000,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区久我石原町６番１４外
 ②地積
　(㎡)		 5,471  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,400)

（その他）
特別用途地区

1:1.5		 工場

 中小規模の工場のほ
かに住宅も見られる
工業地域		 南8m府道、三方路 水道、ガス、下水 竹田

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場、倉庫、事務所等の業務地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     5,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 産業集積特別工業地区に指定
されている。		 街

路		 ８ｍ府道 交通

施設		 竹田駅南西方

3.8km		 法令

規制		 工業
(60,400)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はないが、大規模な工業地に対する需要は旺盛であり、地価水準は当面の間上昇傾向で推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区及びその周辺市区の工業地域である。需要者の属性は物流関連の事業者や製造業者が主となり、
その範囲は全国の企業に及ぶ。市街地に近い大規模工業地は希少性もあり需要は旺盛である。価格水準は、立地条件や
事業の種類等によって個別性が強く、中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、自用の工場や倉庫等が多い工業地域で、需要者は物流の利便性や消費地との距離等を反映した取引相場を
重視して購入の意思決定をする傾向が強い。一方、収益価格は賃貸市場が熟成しておらずやや規範性に劣ると言わざる
を得ない。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    134,000 円／㎡		 [111.2]
100		 100
[100.0]		 100
[116.6]		 [102.0]
100		 130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。物価は前年を
上回っている。生産は緩やかに持ち直してい
る。伏見区の工業地に対する需要は強含んで
いる。

市街地に近い大規模工業地の需要は旺盛で、
地価は上昇傾向で推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ３Ｓ

-102		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高20m
(60,200)
b ２６Ｋ３Ｄ

-103		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北1.8m未舗装
市道、
南1.3m、
二方路
工専
c ２６Ｋ３Ｈ

-103		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西8.2m私道
工業

(60,300)
d ２６Ｋ２Ｇ

-18		 八幡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m国道、
中間画地
工専
特別用途地区
(60,200)
e ２６Ｋ２Ｎ

-7		 久世郡久御山町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西26m国道、
南東4m、
北東4m、
三方路
工業
高度地区5種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
163,637  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
185,892 		 100
[ 135.1]
137,596 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
105,699  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
123,946 		 100
[  92.9]
133,419 
136,000 
c (　           ) 
110,435  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,687 		 100
[  93.6]
132,144 
135,000 
d (　           ) 
126,652  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
126,652 		 100
[  94.4]
134,165 
137,000 
e (　           ) 
125,485  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
165,087 		 100
[ 115.4]
143,056 
146,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



京都伏見 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,809,088 
18,284,480 
54,524,608 
36,000,300 
18,524,308 		 （　0.9540）
17,672,190 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    441,804,750 円　　　　（　     80,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 2,000.00 Ｓ2 4,000.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業
特別用途地区
 60 ％   400 ％   400 ％   5,471 ㎡     63.0 m x   95.0 m  前面道路：府道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの倉庫兼事務所を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫兼事務所
4,000.00 
100.0 
4,000.00 
1,567 
6,268,000 		 10.0  62,680,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,000.00 
100.0 
4,000.00 

6,268,000 		 62,680,000 
0 
⑨年額支払賃料      6,268,000 円　×　12ヶ月　＝　      75,216,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   4,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,216,000 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,008,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 72,207,360 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        62,680,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         601,728 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,809,088 円　　　　（　        13,308 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,567 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,906,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,256,480 円  　　　       75,216,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,286,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,533,500 円  　　　　    651,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       651,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       651,000 円  　　　　    651,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,284,480 円　（　　　　　　         3,342 円／㎡）　　（経費率　　  25.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 30 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 651,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0553     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 50 ％　＋　0.0641 ×  35 ％　＋ 0.0579 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,000,300 円  
（　　　　　         6,580 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,809,088 円      
②総費用 18,284,480 円      
③純収益　①－② 54,524,608 円      
④建物等に帰属する純収益 36,000,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,524,308 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,672,190 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,230 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    441,804,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区久我石原町６番１４
 1310000152482-0000
2 　京都市伏見区久我石原町６番１５
 1310000152483-0000
3 　京都市伏見区久我石原町６番１６
 1310000152484-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考