鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
京都伏見 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-11

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　安田　佳博

TEL.

鑑定評価額

286,000,000 円

１㎡当たりの価格

315,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区毛利町８９番				②地積　(㎡)	907 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度1種最高31m 一部準工 (83,318)
	1:3	会館Ｓ3	中規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西50m市道	水道、ガス、下水	伏見 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特別用途地区、らくなん進都
産業集積地区第３種地区、道
路から３０ｍ超は第７種地区

街

路

５０ｍ市道

交通

施設

伏見駅南西方

1.4km

法令

規制

商業
(83,318)
防火
高度1種最高31m
一部準工

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに沿道型店舗や事務所ビルが建ち並ぶ路線商業地域である。自動車通行量は多いことから、今後も
繁華性を有する路線商業地域としての利用が維持されると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 331,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 215,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、伏見区及び周辺市区の幹線道路沿いを中心とした商業地域である。主たる需要者は、店舗、事務所を自
己使用する法人を中心に、これらの用途の物件を賃貸運営目的で保有しようとする事業者等である。交通量が多く店舗
が連坦している幹線道路沿いの需要は安定しており、地価は上昇傾向が継続している。需要の中心となる価格帯は、画
地条件や立地条件等の個別性により様々であり、一律的に見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、幹線道路沿いに店舗や事務所が建ち並ぶ路線商業地域であり、需要者は取引価格水準と収益性の双方を勘
案して行動する。比準価格は同一需給圏内の信頼性のある取引事例から比準しており実証的で説得力を有する。一方、
収益価格は同一需給圏の収益事例は個別性が強く、適正賃料や経費率等の把握には限界があり、やや信頼性に欠ける。
よって比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 485,000 円／㎡

[116.3]
100

100
[100.0]

100
[179.5]

[100.0]
100

314,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    294,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復しているが、物価上昇に
伴う消費者マインドの下振れ、金利上昇、米
国の通商政策や中国情勢等が及ぼす影響に注
意を要する。

油小路通沿いで交通量が多く、路面型店舗で
の利用に適していることから需要は安定して
おり、地価は上昇基調が継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+7.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ３Ｐ -13	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ整形	東25m国道、中間画地		近商高度1種最高31m (90,300)
b	２６Ｋ３Ｌ -110	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西22m国道、南6.5m、角地		近商高度1種最高31m (100,300)
c	２６Ｋ３Ａ -103	京都市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	北27m国道、中間画地		商業高度地区最高25m 沿道美観形成 (100,500)
d	２６Ｋ３Ｃ -105	京都市南区		建付地	（　）	不整形	南22m市道、東6m、北6m、三方路		工業高度4種最高31m (80,324)
e	２６Ｋ３Ｒ -12	京都市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.6m市道、南6m、角地		１住居高度2種最高20m 市街地美観形成 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 173,299	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	225,722	100 [ 68.9]	327,608	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 242,057	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	260,388	100 [ 75.6]	344,429		344,000
c	(　 ) 335,605	100 [ 100.0]	[ 121.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	406,082	100 [ 123.2]	329,612		330,000
d	(　 ) 210,022	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	224,023	100 [ 69.3]	323,266		323,000
e	(　 ) 256,967	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 105.1]	299,150	100 [ 90.2]	331,652		332,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +1.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 331,000 円／㎡]

京都伏見 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,197,184	5,430,420	18,766,764	10,191,000	8,575,764	（　0.9541） 8,182,136	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	194,812,762 円　　　　（　 215,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 一部準工	83 ％	700 ％	318 ％	907 ㎡	18.0 m x 51.0 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の路面型店舗の一棟貸し（平面駐車場込）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	800.00	100.0	800.00	2,640	2,112,000	6.0	12,672,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		2,112,000		12,672,000
								0

⑨年額支払賃料	2,112,000 円　×　12ヶ月　＝　 25,344,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,344,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,267,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,076,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,672,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,384 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,197,184 円　　　　（　 26,678 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,653 円/㎡　月額支払賃料（　 2,640 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	790,000 円	158,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	760,320 円	25,344,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,221,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,430,420 円　（　　　　　　 5,987 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,191,000 円（　　　　　 11,236 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,197,184 円
②総費用	5,430,420 円
③純収益　①－②	18,766,764 円
④建物等に帰属する純収益	10,191,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,575,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,182,136 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,021 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,812,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 215,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都伏見 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市伏見区毛利町８９番	1310000005203-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
京都伏見 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都伏見 5-11

京都府

京都第３

氏名

不動産鑑定士　島本　英年

TEL.

鑑定評価額

285,000,000 円

１㎡当たりの価格

314,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和8年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市伏見区毛利町８９番				②地積　(㎡)	907 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度1種最高31m 一部準工 (83,318)
	1:3	会館Ｓ3	中規模小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西50m市道	水道、ガス、下水	伏見 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地。

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特別用途地区（らくなん進都
産業集積地区第三種地区、第
七種地区）

街

路

５０ｍ市道

交通

施設

伏見駅南西方

1.4km

法令

規制

商業
(83,318)
防火
高度1種最高31m
一部準工

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの路線商業地域であり、車両交通量が依然として多く、店舗連坦性が良好で
繁華性が保たれているため、土地需要は堅調であり、地価は上昇している。今後も現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地。

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 331,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 223,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は京都市伏見区周辺における幹線道路沿い等の比較的繁華性が高い商業地域である。需要者は同一需給圏に
おいて路面店舗を展開する事業者が中心的である。前面道路の油小路通は依然として車両交通量が多く、繁華性が一定
程度維持されており、土地需要が常に一定程度存在し、需給は堅調な動きを続けている。需要の中心となる価格帯は、
画地条件や立地条件等の個別性により相当の差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中規模小売店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの路線商業地域であり、賃貸市場は一定程度成熟している。需要
者は店舗目的の事業者が中心的であるが、同一需給圏においては個別性の強い収益事例が多いため、適正な賃料水準や
経費率の把握には限界がある。一方、同一需給圏において、信頼性ある取引事例が多数収集できた。よって、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 485,000 円／㎡

[116.3]
100

100
[100.0]

100
[179.5]

[100.0]
100

314,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

伏見区の商業地では、観光地及び繁華街を中
心として商況が良好であり、土地需要は高止
まりしている。需給は全体的にやや強含みで
推移している。

幹線道路沿いに位置し、車両交通量が依然と
して多く、店舗連坦性が良好で繁華性が保た
れており、需給は堅調さを維持している。

都市計画見直しの影響は限定的で、個別的要
因にも変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+6.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都伏見 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ３Ｏ -112	京都市伏見区		更地	（　）	長方形	東50m市道、西8m、二方路		準工高度1種最高31m 特別用途地区 (80,400)
b	２６Ｋ３Ｓ -105	京都市伏見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西50m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 特別用途地区 (100,400)
c	２６Ｋ３Ｂ -35	京都市伏見区		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m府道、中間画地		商業高度4種最高20m (90,400)
d	２６Ｋ３Ｄ -4	京都市伏見区		建付地	（　）	不整形	西12.3m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 439,100	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	456,320	100 [ 137.7]	331,387	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	331,000
b	(　 ) 241,621	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	260,467	100 [ 77.8]	334,790		335,000
c	(　 ) 272,136	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	311,445	100 [ 95.4]	326,462		326,000
d	(　 ) 349,243	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	377,326	100 [ 113.8]	331,569		332,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 331,000 円／㎡]

京都伏見 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,174,029	5,464,280	18,709,749	9,815,000	8,894,749	（　0.9541） 8,486,480	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	202,059,048 円　　　　（　 223,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都伏見 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	Ｓ2	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度1種最高31m 一部準工	83 ％	700 ％	318 ％	907 ㎡	18.0 m x 51.0 m	前面道路：市道　 50.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階同型、１～２階に店舗（各階４００㎡程度）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	800.00	100.0	800.00	2,610	2,088,000	6.0	12,528,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		2,088,000		12,528,000
								0

⑨年額支払賃料	2,088,000 円　×　12ヶ月　＝　 25,056,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,056,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,002,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,053,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,528,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 120,269 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,174,029 円　　　　（　 26,653 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,623 円/㎡　月額支払賃料（　 2,610 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都伏見 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	906,000 円	151,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	751,680 円	25,056,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,221,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,283,500 円	151,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	151,000 円	151,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,464,280 円　（　　　　　　 6,025 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	151,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,815,000 円（　　　　　 10,821 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,174,029 円
②総費用	5,464,280 円
③純収益　①－②	18,709,749 円
④建物等に帰属する純収益	9,815,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,894,749 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,486,480 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,357 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,059,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 223,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都伏見 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市伏見区毛利町８９番	1310000005203-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考