別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都伏見 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-5 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　辻本　尚子   TEL.
鑑定評価額 87,700,000 円  １㎡当たりの価格 191,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区桃山町和泉２３番３
 ②地積
　(㎡)		 459  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)

（その他）
高度2種最高15m
一部　１住居

(60,280)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗併用住宅、物販
店等が混在する路線
商業地域		 南15m府道 水道、ガス、下水 桃山南口

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ府道 交通

施設		 桃山南口駅北東方

270m		 法令

規制		 準住居
(60,280)
高度2種最高15m
一部　１住居
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗付共同住宅、事業所、物販店等が混在する路線商業地域。特段の地域要因の変動はないが、
地価水準は一般的要因の影響を受けて上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    202,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区及び山科区、宇治市等の隣接市区を含む幹線道路沿いの商業地域である。需要者としては、店舗
付共同住宅や事業所等の運営を目的とする地元法人のほか、沿道型店舗を展開する大手事業者も考えられる。近年の景
気回復の影響等により需給は安定している。需要の中心となる価格帯は、用途の多様性を有する地域であり、土地の規
模や形状、立地条件等の格差が大きく絞り切れない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、幹線道路沿いの商業地域で、自用としての利便性の他、収益性も勘案して価格が決定される。比準価格は
、規範性を有する取引事例から求められた市場の実態を反映した説得力ある価格である。収益価格は、理論的であるが
、想定事項が介入することはやむを得ない。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も
踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 61.9]		 [100.0]
100		 191,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。物価は前年を
上回っている。個人消費や雇用・所得環境は
、緩やかに改善している。


幹線道路沿いにあって車両通行量が多い。沿
道型店舗のほか営業所等の需要もあり、地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ３Ｒ

-20		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西10.1m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
(60,200)
b ２６Ｋ３Ｄ

-104		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22.7m府道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
風致第５種
(40,200)
c ２６Ｋ３Ｉ

-35		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北25m市道、
中間画地
工業
特別用途地区
(60,300)
d ２６Ｋ３Ｂ

-8		 京都市山科区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東15m市道、
北6m、角地
２中専
高度1種最高20m
(80,200)
e ２６Ｋ３Ｌ

-106		 宇治市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
北10m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
176,560  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
183,976 		 100
[  90.3]
203,739 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
204,000 
b (　           ) 
219,212  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
241,572 		 100
[ 122.4]
197,363 
197,000 
c (　           ) 
157,385  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
189,037 		 100
[  94.6]
199,828 
200,000 
d (　           ) 
137,868  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
142,565 		 100
[  76.8]
185,632 
186,000 
e (　           ) 
238,081  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[  76.0]		 100
[ 103.0]
326,038 		 100
[ 144.8]
225,164 
225,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    202,000 円／㎡]  



京都伏見 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,211,937 
4,708,993 
17,502,944 
14,964,000 
2,538,944 		 （　0.9541）
2,422,406 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     57,676,333 円　　　　（　    126,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 270.00 Ｓ4 1,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度2種最高15m
一部　１住居		 60 ％   300 ％   280 ％   459 ㎡     13.6 m x   32.2 m  前面道路：府道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は専有面積約５５㎡程度のファミリータイプ共同住宅を想定。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 類似する建物の有効率から判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
90.0 
243.00 
2,564 
623,052 		 5.0  3,115,260 
1.0  623,052 

 2～ 4		 住宅
270.00 
90.0 
243.00 
1,768 
429,624 		 1.0  429,624 
1.0  429,624 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.00 
90.0 
972.00 

1,911,924 		 4,404,132 
1,911,924 
⑨年額支払賃料      1,911,924 円　×　12ヶ月　＝　      22,943,088 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     972.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,943,088 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,147,154 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,795,934 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,404,132 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,839 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,911,924 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         374,164 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,211,937 円　　　　（　        48,392 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,768 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,392,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 688,293 円  　　　       22,943,088　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      192,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,972,000 円  　　　　    232,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,708,993 円　（　　　　　　        10,259 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 232,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　   1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,964,000 円  
（　　　　　        32,601 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,211,937 円      
②総費用 4,708,993 円      
③純収益　①－② 17,502,944 円      
④建物等に帰属する純収益 14,964,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,538,944 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,422,406 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,278 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,676,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     126,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区桃山町和泉２３番３
 1310000207033-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都伏見 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-5 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　篤史   TEL.
鑑定評価額 86,300,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区桃山町和泉２３番３
 ②地積
　(㎡)		 459  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,300)

（その他）
高度2種最高15m
一部１住居

(60,280)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗併用住宅、物販
店等が混在する路線
商業地域		 南15m府道 水道、ガス、下水 桃山南口

270m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １５ｍ府道 交通

施設		 桃山南口駅北東方

270m		 法令

規制		 準住居
(60,280)
高度2種最高15m
一部１住居
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は店舗併用住宅、物販店等が混在する路線商業地域であり、地域要因に特段の変化は見られないため、
今後も路線商業地域として現状を維持するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    191,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市南部地域、周辺市区の商業地域の存する圏域である。中心となる需要者は自動車ディーラーや店舗
付共同住宅等を運営する法人である。路線商業地域として熟成されつつあり、安定した需要が認められる。取引される
業種や内容は一様ではなく、取引価格も様々であることから取引の中心価格帯を見出すことは出来ない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は路線商業地域であり、店舗や店舗併用住宅等が見られる。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成さ
れていないこと等から、比準価格に比して低位に求められた。需要者は収益性を考慮しつつも、実際の取引相場をより
重視して意思決定を行う。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 62.8]		 [100.0]
100		 188,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高は継続し、株価や為替が大きく変動す
る中、企業収益は改善に足踏みが見られるが
、個人消費は持ち直している。人出不足が鮮
明である。

車両交通量の多い路線商業地域である。旺盛
な店舗需要、投資需要に支えられ、地価は上
昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ３Ｈ

-22		 城陽市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西16.4m国
道、
北西5.4m、
角地
準住居
高度3種最高20m
(80,200)
b ２６Ｋ３Ｐ

-13		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m国道、
中間画地
近商
高度1種最高31m
(90,300)
c ２６Ｋ３Ｅ

-101		 京都市山科区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北17.5m府道、
南6.5m、
二方路
近商
高度4種最高20m
(83,265)
d ２６Ｋ３Ｏ

-111		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
南3.5m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
167,319  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
166,994 		 100
[  84.1]
198,566 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
173,299  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
225,722 		 100
[ 125.3]
180,145 
180,000 
c (　           ) 
199,993  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
225,998 		 100
[ 118.7]
190,394 
190,000 
d (　           ) 
255,184  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
286,292 		 100
[ 140.5]
203,767 
204,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    191,000 円／㎡]  



京都伏見 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,283,310 
4,448,910 
16,834,400 
14,061,000 
2,773,400 		 （　0.9541）
2,646,101 		 （  4.5 -  0.3 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     63,002,405 円　　　　（　    137,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 270.00 Ｓ4 1,080.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度2種最高15m
一部１住居		 60 ％   300 ％   280 ％   459 ㎡     13.6 m x   32.2 m  前面道路：府道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に店舗、２階以上は専有面積約６０㎡程度のファミリータイプの住宅を想定。 ⑦有効率　  91.3 ％
の理由		 類似する建物の有効率から判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
270.00 
80.0 
216.00 
2,464 
532,224 		 5.0  2,661,120 
1.0  532,224 

 2～ 4		 住宅
270.00 
95.0 
256.50 
1,688 
432,972 		 2.0  865,944 
1.0  432,972 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,080.00 
91.3 
985.50 

1,831,140 		 5,258,952 
1,831,140 
⑨年額支払賃料      1,831,140 円　×　12ヶ月　＝　      21,973,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     985.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,973,680 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,098,684 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,874,996 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,258,952 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,960 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,831,140 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         358,354 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,283,310 円　　　　（　        46,369 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,688 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,308,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 659,210 円  　　　       21,973,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      192,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,853,000 円  　　　　    218,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       218,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       218,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,448,910 円　（　　　　　　         9,693 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 218,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　   1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,061,000 円  
（　　　　　        30,634 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,283,310 円      
②総費用 4,448,910 円      
③純収益　①－② 16,834,400 円      
④建物等に帰属する純収益 14,061,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,773,400 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,646,101 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,765 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,002,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     137,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区桃山町和泉２３番３
 1310000207033-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考