別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都伏見 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　堀川　晃   TEL.
鑑定評価額 50,400,000 円  １㎡当たりの価格 264,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区表町５９０番１外
 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(90,400)

1:2.5		 事務所兼車庫

Ｓ4		 事務所、店舗、マン
ション等が混在する
商業地域		 西14m府道 水道、ガス、下水 中書島

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １４ｍ府道 交通

施設		 中書島駅北方

260m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅徒歩圏において多様な用途が混在する商業地域である。最寄駅、観光エリアへの接近性より多様な需要が想定
される地域状況に特段の変動はなく、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ６階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    276,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は伏見区を中心に市南部の商業地域である。主な需要者は中小規模の法人事業者等を中心に、画地条件によ
ってはマンションデベロッパー等も考えられる。近隣地域は駅への接近性に優れた幹線沿いの商業地域であり、交通接
近の優位性に加えて背後に観光エリアが拡がるなど商業地域として選好性は高く、需要は堅調で推移している。取引の
中心となる価格帯は、画地条件、需要者属性等によるばらつきが大きく見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は事務所、店舗、共同住宅等が混在する商業地域にあって不動産市場における価格決定には収益性の程度及び類似
不動産の取引相場との比較の観点が重視されるが、本件においては試算過程で想定要素を多く含む収益価格と比較して
市場実態を反映した比準価格が有する説得力が相対的に高いものと判断した。したがって、比準価格を標準として、収
益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    213,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.5]		 [100.0]
100		 262,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 観光関連の上昇基調は落ち着きつつあるもの
の、個人消費の緩やかな回復傾向が続くなど
、景況感は依然として堅調に推移している。


最寄駅、観光エリアから徒歩圏内の商業地域
であり、用途の多様性が認められる地域要因
に大きな変動はなく、需要は堅調に推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ３Ｐ

-13		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東25m国道、
中間画地
近商
高度1種最高31m
(90,300)
b ２６Ｋ３Ｐ

-6		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.5m府道
、南西6m、
角地
２中専
高度1種最高20m
(60,200)
c ２６Ｋ３Ｏ

-111		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m国道、
南3.5m、角地
２住居
高度2種最高15m
(80,300)
d ２６Ｋ３Ｌ

-110		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m国道、
南6.5m、角地
近商
高度1種最高31m
(100,300)
e ２６Ｋ３Ｐ

-11		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,299  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
225,722 		 100
[  87.2]
258,856 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
259,000 
b (　           ) 
175,468  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
175,809 		 100
[  66.7]
263,582 
264,000 
c (　           ) 
255,184  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
286,292 		 100
[ 103.0]
277,953 
278,000 
d (　           ) 
242,057  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
260,388 		 100
[  94.0]
277,009 
277,000 
e (　           ) 
214,380  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
225,099 		 100
[  82.1]
274,177 
274,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    276,000 円／㎡]  



京都伏見 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,164,160 
3,266,539 
11,897,621 
10,269,000 
1,628,621 		 （　0.9549）
1,555,170 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     37,930,976 円　　　　（　    199,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＲＣ6 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高20m
 90 ％   400 ％   400 ％   191 ㎡      9.0 m x   23.0 m  前面道路：府道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸しの店舗、２階以上：単身者向け住宅（平均専有面積３０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物から標準的と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
75.0 
90.00 
2,750 
247,500 		 6.0  1,485,000 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
2,083 
212,466 		 1.0  212,466 
1.0  212,466 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
83.3 
600.00 

1,309,830 		 2,547,330 
1,062,330 
⑨年額支払賃料      1,309,830 円　×　12ヶ月　＝　      15,717,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,717,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       785,898 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,932,062 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,547,330 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,200 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,062,330 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         207,898 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,164,160 円　　　　（　        79,394 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,083 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 978,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 471,539 円  　　　       15,717,960　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      105,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,385,500 円  　　　　    163,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       163,000 円  　　　　    163,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,266,539 円　（　　　　　　        17,102 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 163,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,269,000 円  
（　　　　　        53,764 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,164,160 円      
②総費用 3,266,539 円      
③純収益　①－② 11,897,621 円      
④建物等に帰属する純収益 10,269,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,628,621 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,555,170 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,142 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,930,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     199,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区表町５９０番１
 1310000000783-0000
2 　京都市伏見区表町５９０番８
 1310000000790-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都伏見 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　粟田口　定大   TEL.
鑑定評価額 50,800,000 円  １㎡当たりの価格 266,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区表町５９０番１外
 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高20m


(90,400)

1:2.5		 事務所兼車庫

Ｓ4		 事務所、店舗、マン
ション等が混在する
商業地域		 西14m府道 水道、ガス、下水 中書島

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４ｍ府道 交通

施設		 中書島駅北方

260m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中書島駅に近い事務所、店舗、マンション等が混在する商業地域で、観光客の回遊も見受けられる。中書島及び
大手筋界隈の繁華性は高まる傾向にあり、その影響を受け地価は上昇傾向を予測する。
(3)最有効使用の判定 ６階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    281,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    206,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、伏見区の類似商業地域を主に京都市内の観光地を含む商業地域一帯に及び広域的である。主な需要者は
、圏内の中小法人や不動産業者のほか、個人事業者や観光関連企業等も含み比較的多岐に及ぶ。全般的な景気動向の下
、観光地を中心に繁華性は回復しており、不動産投資は堅調である。立地、規模、用途等により取引価格は様々であり
、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはテナント物件が見られるものの自用物件も混在し、需要者の意思決定においては収益性を重視しつつ地縁性が
考慮される面も存する。この場合、類似不動産に係る取引価格水準のほか収益性も重要な取引指標となるが、収益性把
握には流動的側面が存するため、本件では実証的で説得力に優る比準価格を重視し、これに収益価格を十分関連付け、
市場の特性及び代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都伏見 5-6               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    213,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.5]		 [100.0]
100		 265,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は、主に観光産業が牽引し、緩やか
な持ち直し傾向にあるが、物価上昇の影響等
により慎重な姿勢も見られる。


駅徒歩圏にて観光客の回遊も見られる商業地
域である。繁華性も高まる傾向が見られ、地
価は上昇幅を拡大している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ３Ｂ

-35		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
(90,400)
b ２６Ｋ３Ｌ

-105		 京都市伏見区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
旧市街地美観
(90,300)
c ２６Ｋ３Ｒ

-104		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地
準工
高度3種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
d ２６Ｋ３Ｓ

-105		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西50m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
特別用途地区
(100,400)
e ２６Ｋ３Ｌ

-110		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m国道、
南6.5m、角地
近商
高度1種最高31m
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
311,445 		 100
[ 108.2]
287,842 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
288,000 
b (　           ) 
286,989  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
329,282 		 100
[ 116.2]
283,375 
283,000 
c (　           ) 
264,673  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
285,317 		 100
[ 104.9]
271,990 
272,000 
d (　           ) 
241,621  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
260,467 		 100
[  96.9]
268,800 
269,000 
e (　           ) 
242,057  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
260,388 		 100
[  94.0]
277,009 
277,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    281,000 円／㎡]  



京都伏見 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,232,687 
3,301,623 
11,931,064 
10,246,500 
1,684,564 		 （　0.9570）
1,612,128 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     39,320,195 円　　　　（　    206,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.00 ＲＣ6 720.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高20m
 90 ％   400 ％   400 ％   191 ㎡      9.0 m x   23.0 m  前面道路：府道     　  14.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し店舗、２～６階：専有面積３０乃至５０㎡の住戸を想定 ⑦有効率　  83.3 ％
の理由		 同種・同規模の建物から標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.00 
75.0 
90.00 
2,650 
238,500 		 6.0  1,431,000 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
120.00 
85.0 
102.00 
2,112 
215,424 		 1.0  215,424 
1.0  215,424 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
720.00 
83.3 
600.00 

1,315,620 		 2,508,120 
1,077,120 
⑨年額支払賃料      1,315,620 円　×　12ヶ月　＝　      15,787,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保の為非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,787,440 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       789,372 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,998,068 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,508,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,827 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,077,120 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         210,792 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,232,687 円　　　　（　        79,752 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,150 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,112 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 473,623 円  　　　       15,787,440　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      105,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,402,500 円  　　　　    165,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,301,623 円　（　　　　　　        17,286 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9570    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 165,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　     720.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0648 ×  40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,246,500 円  
（　　　　　        53,647 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,232,687 円      
②総費用 3,301,623 円      
③純収益　①－② 11,931,064 円      
④建物等に帰属する純収益 10,246,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,684,564 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,612,128 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,440 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,320,195 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     206,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区表町５９０番１
 1310000000783-0000
2 　京都市伏見区表町５９０番８
 1310000000790-0000
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備考