別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都伏見 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　島本　英年   TEL.
鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 730,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区東大手町７５０番外
 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高20m
旧市街地美観

(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ4F1B		 小規模小売店舗に銀
行等が混在する既成
商業地域		 南7.7m府道 水道、ガス、下水 伏見桃山

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗住宅併用地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．７ｍ府道 交通

施設		 伏見桃山駅西方

140m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高20m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗に銀行等が混在する既成商業地域であるが、顧客通行量が依然として多く、繁華性や利便性が高いため
、需給は強く地価が上昇している。店舗の新規出店も多く見られ、今後も高い繁華性が持続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗住宅併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    768,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    564,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市伏見区及び周辺区における繁華性の比較的高い商業地域である。需要者は同一需給圏において店舗
やテナントビル等を需要する法人が中心である。伏見区内を代表する商業地である大手筋周辺においては、顧客通行量
が依然として多く、繁華性や利便性が高いため、需要が高止まりし、需給は強含みで推移している。需要の中心となる
価格帯は、画地条件や立地条件等の個別性により相当の差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は利便性及び繁華性の比較的高い商業地域であり、賃貸市場は一定程度成熟している。需要者は取引相場に着
目しつつ、収益性も勘案して行動すると思料されるが、市場では個別性の強い収益事例が多く、適正な賃料水準等の把
握には限界がある。一方、同一需給圏では自用目的の取引も多く、信頼性ある多数の取引事例が収集できた。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、前年価格等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 伏見区の商業地では、観光地及び繁華街を中
心として商況が良好であり、土地需要は高止
まりしている。需給は全体的にやや強含みで
推移している。

伏見区内の代表的な商業地である大手筋に位
置しており、顧客通行量が依然として多く、
繁華性や利便性が高いため、需給は強含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ３Ｌ

-34		 京都市伏見区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
b ２６Ｋ３Ｄ

-1		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西17.8m市道、
中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
c ２６Ｋ３Ｏ

-38		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
中間画地
近商
高度1種最高31m
(90,400)
d ２６Ｋ３Ｄ

-15		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西16.5m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
(90,400)
e ２６Ｋ３Ｅ

-105		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.6m府道、
南2.7m、
北1.8m、
三方路
商業
高度4種最高20m
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
387,536  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
401,487 		 100
[  52.3]
767,662 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
768,000 
b (　           ) 
606,457  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
639,206 		 100
[  83.3]
767,354 
767,000 
c (　           ) 
516,313  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
528,705 		 100
[  69.3]
762,922 
763,000 
d (　           ) 
540,087  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
595,176 		 100
[  78.6]
757,221 
757,000 
e (　           ) 
628,536  		 100
[ 100.0]		 [ 121.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.7]
867,193 		 100
[ 110.3]
786,213 
786,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -46.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -12.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    768,000 円／㎡]  



京都伏見 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,338,970 
3,740,932 
15,598,038 
10,653,300 
4,944,738 		 （　0.9563）
4,728,653 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    121,247,513 円　　　　（　    564,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ4 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高20m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   400 ％   215 ㎡      7.0 m x   30.0 m  前面道路：府道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階は店舗フロア貸し、３～４階は共同住宅（１Ｋ、２５㎡程度のワンルーム）を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
4,750 
646,000 		 8.0  5,168,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
3,300 
448,800 		 8.0  3,590,400 
0.0  0 

 3～ 4		 共同住宅
170.00 
90.0 
153.00 
1,900 
290,700 		 1.0  290,700 
1.0  290,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
85.0 
578.00 

1,676,200 		 9,339,800 
581,400 
⑨年額支払賃料      1,676,200 円　×　12ヶ月　＝　      20,114,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,114,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,005,720 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,108,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,339,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,728 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          581,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         141,562 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,338,970 円　　　　（　        89,949 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,782 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,026,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 603,432 円  　　　       20,114,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,453,500 円  　　　　    171,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       171,000 円  　　　　    171,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,740,932 円　（　　　　　　        17,400 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 171,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,653,300 円  
（　　　　　        49,550 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,338,970 円      
②総費用 3,740,932 円      
③純収益　①－② 15,598,038 円      
④建物等に帰属する純収益 10,653,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,944,738 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,728,653 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,994 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    121,247,513 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     564,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区東大手町７５０番
 1310000015058-0000
2 　京都市伏見区瀬戸物町７６７番３
 1310000020538-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都伏見 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都伏見 5-1 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.
鑑定評価額 157,000,000 円  １㎡当たりの価格 730,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市伏見区東大手町７５０番外
 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高20m
旧市街地美観

(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ4F1B		 小規模小売店舗に銀
行等が混在する既成
商業地域		 南7.7m府道 水道、ガス、下水 伏見桃山

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層の店舗付住宅の敷地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．７ｍ府道 交通

施設		 伏見桃山駅西方

140m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高20m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、小規模小売店舗に銀行等も見られるアーケード商店街で、周辺に集客力のある観光施設も存し、飲
食店、物販店の出店も活発である。これらを反映して今後も地価の上昇は続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗付共同住宅の敷地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    756,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    557,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市伏見区及び周辺区における繁華性の比較的高い商業地域である。需要者は同一需給圏の店舗、テナ
ントビル等を経営する個人または法人が中心である。伏見区内を代表する繁華街である大手筋周辺においては、昼夜で
一定の顧客通行量が維持されており繁華性が優るため、需要が依然強く、需給は強含みで推移している。需要の中心と
なる価格帯は、画地条件や立地条件等の個別性により相当の差異が生じるため、総額、単価ともに把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた
。一方収益価格については、テナントビルも多く一定の収益は見込めるものの、賃料水準、契約内容の把握等が困難で
あるため比準価格に比較して規範性がやや弱い。また、価格形成も周辺の取引価格を指標としてなされる傾向が強いこ
とから、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年価格との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 目先の企業業績は堅調だが、消費は物価高で
伸び悩んでいる。今後は円安、金利高の不安
要素に加え、海外リスクで先行き不安が強ま
りつつある。

京都市南部を代表するアーケード商店街で、
周辺地域への店舗、飲食店の進出に伴い、繁
華性も高まっており、地価は強含みである。


特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都伏見 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ３Ｂ

-34		 京都市伏見区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m府道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(86,200)
b ２６Ｋ３Ｄ

-1		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西17.8m市道、
中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
c ２６Ｋ３Ｅ

-11		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
近商
高度4種最高20m
市街地美観形成
(90,360)
d ２６Ｋ３Ｅ

-105		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西14.6m府道、
南2.7m、
北1.8m、
三方路
商業
高度4種最高20m
(100,400)
e ２６Ｋ３Ｏ

-102		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
526,685  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
571,037 		 100
[  77.1]
740,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
741,000 
b (　           ) 
606,457  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
639,206 		 100
[  86.4]
739,822 
740,000 
c (　           ) 
759,459  		 100
[ 100.0]		 [ 111.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
822,870 		 100
[  82.0]
1,003,500 
1,000,000 
d (　           ) 
628,536  		 100
[ 100.0]		 [ 121.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.7]
867,193 		 100
[ 110.3]
786,213 
786,000 
e (　           ) 
537,529  		 100
[ 100.0]		 [ 122.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
657,935 		 100
[  83.8]
785,125 
785,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -12.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    756,000 円／㎡]  



京都伏見 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,600,966 
3,814,888 
15,786,078 
10,902,500 
4,883,578 		 （　0.9563）
4,670,166 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    119,747,846 円　　　　（　    557,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都伏見 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.00 Ｓ4 680.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高20m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   400 ％   215 ㎡      7.0 m x   30.0 m  前面道路：府道     　   7.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗フロア貸し、３～４階は各階６戸、１Ｋの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 同種建物の有効率から推定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
4,800 
652,800 		 8.0  5,222,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
170.00 
80.0 
136.00 
3,300 
448,800 		 8.0  3,590,400 
0.0  0 

 3～ 4		 住宅
170.00 
90.0 
153.00 
1,950 
298,350 		 2.0  596,700 
1.0  298,350 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
680.00 
85.0 
578.00 

1,698,300 		 10,006,200 
596,700 
⑨年額支払賃料      1,698,300 円　×　12ヶ月　＝　      20,379,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     578.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,379,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,018,980 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,360,620 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,006,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,059 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          596,700 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         145,287 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,600,966 円　　　　（　        91,167 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,832 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都伏見 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,050,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 611,388 円  　　　       20,379,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,487,500 円  　　　　    175,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       175,000 円  　　　　    175,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,814,888 円　（　　　　　　        17,744 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 175,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     680.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,902,500 円  
（　　　　　        50,709 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,600,966 円      
②総費用 3,814,888 円      
③純収益　①－② 15,786,078 円      
④建物等に帰属する純収益 10,902,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,883,578 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,670,166 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,722 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,747,846 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     557,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都伏見 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市伏見区東大手町７５０番
 1310000015058-0000
2 　京都市伏見区瀬戸物町７６７番３
 1310000020538-0000
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備考