令和8年1月14日　提出 京都伏見 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -29 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　東辻　壮司   TEL.

鑑定評価額 9,450,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区桃山町和泉２番２５ ②地積 　(㎡) 63   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m 1:2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 桃山南口 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 桃山南口駅北東方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状程度で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪宇治線、ＪＲ奈良線の沿線駅を最寄りとする伏見区及び宇治市の住宅地域である。需要者は、当該 地域に地縁を有する一次取得者が中心である。中古住宅の取引や建替えが散見される程度であるが、生活利便性が概ね 良好であることから、需給関係は比較的安定している。中心となる価格帯は、対象標準地規模の土地で１，０００万円 前後、中古住宅で１，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的の取引が中心であり、市場の実態を反映した比 準価格が説得力を有する。対象標準地の画地規模から、経済合理性を有する共同住宅等の想定が困難であるため、収益 還元法の適用を断念した。本件では、収益価格を試算せず、比準価格を標準とし、前年価格との検討をおこない、更に 単価と総額との関連、住宅地に係る市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　伏見（府） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    149,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築コストの上昇や実質所得の減少、国内外 の政策動向といった懸念材料はあるものの、 伏見区内の不動産市場は総じて堅調な動きが 続いている。 駅徒歩圏内の小規模戸建住宅を主とする住宅 地域であり、付近取引の状況から地価は緩や かな上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％ +0.7 ％