令和8年1月14日　提出 京都伏見 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都伏見 -2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市伏見区醍醐新開３番２１ ②地積 　(㎡) 69   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高15m 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 石田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅の敷地。 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 石田駅 500m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変化はなく今後もほぼ 現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅の敷地。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね伏見区東部、山科区の地下鉄沿線の鉄道駅から徒歩圏内の住宅地域が存する圏域。需要者は圏内に 居住する第一次取得者を主とするが、一部他地域からの参入も見られる。鉄道駅、商業施設が徒歩圏内で市内中心部へ のアクセス、生活利便性ともに良好であることから需要は比較的強い。一方で供給面は、新規供給は少なく中古住宅の 売買を主とする。市場の中心価格帯は、中古戸建で１５００万台前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた 。一方収益価格については、経済合理性や建物配置からみて市場性のある賃貸住宅の床面積を確保できない画地である ため、これを求めることが出来なかった。したがって比準価格を採用することとし、代表標準地との均衡に留意して鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都伏見 -29               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [101.4] 100 100 [100.0] 100 [ 97.0] [100.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 目先の企業業績は堅調だが、消費は物価高で 伸び悩んでいる。今後は円安、金利高の不安 要素に加え、海外リスクで先行き不安が強ま りつつある。 鉄道駅から徒歩圏の住宅地域で生活利便性は 高く、総額も嵩まないことから需要は根強い 。これらを受けて地価の微増傾向は続く。 特にない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％