別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
京都右京 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 9-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　宮田　真悟   TEL.
鑑定評価額 305,000,000 円  １㎡当たりの価格 248,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区西院清水町１５６番１
 ②地積
　(㎡)		 1,231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,300)
準防
（その他）
高度9種最高31m


(70,300)

1:2.5		 工場、事務所兼倉庫

ＲＣ4		 中小工場の中に共同
住宅も見られる工業
地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 西京極

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の工場、事務所併用地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 西京極駅北東方

1.0km		 法令

規制		 工業
(70,300)
準防 
高度9種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 工業地域であるが、共同住宅等の住宅用途での利用も見られる。用途の多様性から市場は比較的堅調で、現状維
持での推移が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の工場、事務所併用地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市及び周辺市町の工業地域が広く該当する。典型的な需要者は中小規模事業者であるが、画地規模に
よっては不動産業者も市場参加者となる。京都府下の生産は一進一退といった状況にあるが、京都市や京都府南部の事
業用地需要は依然強い状況が続いている。更に対象標準地は住宅用途としても利用可能で市場参加者の範囲は広い。好
調な不動産市況により価格は上昇しているが、用途の多様性から取引規模は様々で需要の中心価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域等には自用の事業所が多く、中心となる市場参加者は利用者（実需者）である。従って収益性以外にも自己使
用による利便性や資産保有動機等も複合的に価格に影響している。取引事例の価格にはこうした複合的な要因が反映さ
れている。収益性は重要な要素ではあるが、中心となる需要者は利用者であり市場性の反映の程度は比準価格の方が優
ると考える。以上より比準価格を重視し収益価格も関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    140,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.5]		 [100.0]
100		 248,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 生産は緩やかな持ち直しとなっている。２０
２７年の新名神高速道路開通への期待感もあ
って府南部域の事業性不動産市況は堅調さを
維持している。

地域要因に特段の変動はないが、一般的要因
及び用途の多様性から価格は上昇が続いてい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ２Ｋ

-134		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12.4m市道、
北2.5m、角地
準工
高度地区最高31m
(80,300)
b ２６Ｋ２Ｋ

-136		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
南5.9m、角地
工業
高度9種最高31m
(80,300)
c ２６Ｋ２Ｉ

-14		 長岡京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北23m府道、
東6.5m、西6m、
三方路
準住居
高度2種最高20m
(80,200)
d ２６Ｋ２Ｋ

-119		 向日市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西7.5m府道、
東2.6m、
二方路
近商

(72,222)
e ２６Ｋ２Ｋ

-122		 長岡京市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東8.3m府道、
北6m、角地
２住居
高度2種最高20m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
134,750  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  70.0]		 100
[  99.9]
198,088 		 100
[  77.3]
256,259 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
256,000 
b (　           ) 
247,989  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
242,793 		 100
[  91.8]
264,480 
264,000 
c (　           ) 
271,579  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
264,337 		 100
[  94.6]
279,426 
279,000 
d (　           ) 
213,952  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
247,352 		 100
[  85.7]
288,625 
289,000 
e (　           ) 
266,215  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
258,609 		 100
[ 114.1]
226,651 
227,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    263,000 円／㎡]  



京都右京 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,524,586 
9,773,788 
36,750,798 
28,091,700 
8,659,098 		 （　0.9540）
8,260,779 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    206,519,475 円　　　　（　    168,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場、事務所 600.00 Ｓ4 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度9種最高31m
 70 ％   300 ％   300 ％   1,231 ㎡     22.3 m x   54.8 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用、画地条件等を勘案し、４階建工場、事務所を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 工場、事務所
2,400.00 
100.0 
2,400.00 
1,692 
4,060,800 		 6.0  24,364,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,400.00 
100.0 
2,400.00 

4,060,800 		 24,364,800 
0 
⑨年額支払賃料      4,060,800 円　×　12ヶ月　＝　      48,729,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,729,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,436,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,293,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,364,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         231,466 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,524,586 円　　　　（　        37,794 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,692 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都右京 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,323,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,461,888 円  　　　       48,729,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,358,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,748,500 円  　　　　    441,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,773,788 円　（　　　　　　         7,940 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 441,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0637     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,091,700 円  
（　　　　　        22,820 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,524,586 円      
②総費用 9,773,788 円      
③純収益　①－② 36,750,798 円      
④建物等に帰属する純収益 28,091,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,659,098 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,260,779 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,711 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    206,519,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     168,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区西院清水町１５６番１
 1308000069526-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
京都右京 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 9-2 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　津田　浩伸   TEL.
鑑定評価額 305,000,000 円  １㎡当たりの価格 248,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 185,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区西院清水町１５６番１
 ②地積
　(㎡)		 1,231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,300)
準防
（その他）
高度9種最高31m


(70,300)

1:2.5		 工場、事務所兼倉庫

ＲＣ4		 中小工場の中に共同
住宅も見られる工業
地域		 北8m市道 水道、ガス、下水 西京極

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南    45 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層の工場兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 西京極駅北東方

1.0km		 法令

規制		 工業
(70,300)
準防 
高度9種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 工場、共同住宅等が混在する地域であるが、今後の土地利用は住宅用途が増えていくものと予測する。各種の需
要が競合することにより、市場の需給は強含みと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の工場兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    165,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市右京区を中心に南区、伏見区等のおける中小工場地域である。中心的需要者は同一需給圏内で事
業を営む事業者であるが、共同住宅用地の取得を目論む不動産業者等の需要とも競合する状況にあり、需要者の属性及
び範囲は多様である。建設コスト等が高騰しているが、需要に対して供給が限定的であるため、需給は強含みで推移し
ている。規模等の条件が様々であるため、市場での中心的価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の工業用途物件は自己使用が中心であり、現状は投資額に見合った賃貸収入が得られるほどに賃貸市場が成熟
しているとは言い難いことから、収益価格が価格形成に及ぼす影響は小さいと判断する。よって、信頼性の高い取引事
例に基づき試算されており、市場の実態を反映して相対的説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 9-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    140,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 60.5]		 [100.0]
100		 248,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気動向は物価と人件費の上昇、外国の通商
政策の影響等を受けつつ業種別事業規模別に
異なるものの総じて底堅い。工業地の需給は
強含み。

右京区西院、西京極地区では工業系用途から
共同住宅用途に転換される画地が少なくない
。事業用途との競合もあり、需給は強含みで
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ２Ｋ

-136		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
南5.9m、角地
工業
高度9種最高31m
(80,300)
b ２６Ｋ３Ａ

-3		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
準工

(80,400)
c ２６Ｋ３Ｃ

-102		 京都市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東15m市道、
中間画地
工業
高度4種最高31m
(60,200)
d ２６Ｋ３Ｄ

-19		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(60,202)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
247,989  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
242,793 		 100
[  91.8]
264,480 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
264,000 
b (　           ) 
199,577  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
213,947 		 100
[  79.1]
270,477 
270,000 
c (　           ) 
172,409  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
199,650 		 100
[  78.3]
254,981 
255,000 
d (　           ) 
215,812  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
228,761 		 100
[  88.2]
259,366 
259,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    260,000 円／㎡]  



京都右京 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,243,690 
10,644,556 
35,599,134 
27,077,400 
8,521,734 		 （　0.9556）
8,143,369 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    203,584,225 円　　　　（　    165,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場・事務所 600.00 Ｓ4 2,400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 準防
高度9種最高31m
 70 ％   300 ％   300 ％   1,231 ㎡     22.3 m x   54.8 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況、地域特性及び画地条件等を考慮して工場・事業所（一棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 4		 工場・事務所
2,400.00 
100.0 
2,400.00 
1,679 
4,029,600 		 8.0  32,236,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,400.00 
100.0 
2,400.00 

4,029,600 		 32,236,800 
0 
⑨年額支払賃料      4,029,600 円　×　12ヶ月　＝　      48,355,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,355,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,417,760 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,937,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        32,236,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         306,250 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,243,690 円　　　　（　        37,566 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,690 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,679 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都右京 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,205,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,450,656 円  　　　       48,355,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,358,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,748,500 円  　　　　    441,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,644,556 円　（　　　　　　         8,647 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 441,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   2,400.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,077,400 円  
（　　　　　        21,996 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,243,690 円      
②総費用 10,644,556 円      
③純収益　①－② 35,599,134 円      
④建物等に帰属する純収益 27,077,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,521,734 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,143,369 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,615 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    203,584,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     165,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区西院清水町１５６番１
 1308000069526-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考