別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
京都右京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 5-3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　吉村　將人   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区西京極西池田町１３番２
 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度1種最高31m


(90,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗付共同住宅、店
舗、事務所等が並ぶ
商業地域		 東27m市道 水道、ガス、下水 西京極

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 西京極駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度1種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付共同住宅、店舗、事務所等が並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を
維持するものと予測する。幹線道路に面しており商業収益性は良好であり、地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね右京区及び周辺区に存する商業地域である。需要者の中心は地縁性をもつ個人事業者や法人等が中心
であるが、圏外からの法人需要も考えられる。最寄駅に近く、広幅員の幹線道路に面しており、店舗付共同住宅地とし
ての立地に優れ、需要は堅調である。取引される規模や価格帯は様々であり、需要の中心となる価格帯の把握は困難で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は信頼性の高い豊富な資料に裏付けられた実証的な価格であり、市場の実態を反映した規範性の高い価格であ
ると判断される。一方、収益価格は対象不動産が商業地であることから重視すべきであるが、自用目的の取引が多いの
が実態である。従って、市場価値を反映した実証性の高い価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    279,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.8]		 [100.0]
100		 370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    345,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 右京区の人口は微減、世帯数は微増傾向にあ
る。需給バランスにより地価は全般的には上
昇傾向にある。


特に変動要因はない。




特になし。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ２Ａ

-7		 京都市西京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西21.6m国
道、東5m、
二方路
１中専
高度1種最高15m
(74,223)
b ２６Ｋ２Ｋ

-113		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南16m市道、
東4m、角地
工業
高度9種最高31m
(70,376)
c ２６Ｋ２Ｌ

-12		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
西1.5m、東1m、
三方路
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d ２６Ｋ２Ｐ

-9		 京都市右京区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.8m市道、
東4.6m、角地
２中専
高度1種最高15m
(70,200)
e ２６Ｋ２Ｒ

-31		 京都市西京区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東11m府道、
北西6m、
二方路
２住居
高度2種最高15m
(58,250)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
239,066  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
270,410 		 100
[  71.2]
379,789 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
380,000 
b (　           ) 
236,516  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
240,970 		 100
[  64.6]
373,019 
373,000 
c (　           ) 
206,106  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.0]
243,797 		 100
[  63.7]
382,727 
383,000 
d (　    203,705) 
203,705  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
200,541 		 100
[  60.6]
330,926 
331,000 
e (　           ) 
284,873  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
279,065 		 100
[  67.2]
415,275 
415,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    385,000 円／㎡]  



京都右京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,200,951 
5,415,410 
20,785,541 
17,000,500 
3,785,041 		 （　0.9563）
3,619,635 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     92,811,154 円　　　　（　    305,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 233.00 ＲＣ5 1,165.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度1種最高31m
 90 ％   400 ％   400 ％   304 ㎡     15.4 m x   19.6 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況及び画地の規模等により、１階店舗、２～５階住居の賃貸建物の建設を想定。 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 想定建物の類似建物の有効率により判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
233.00 
80.0 
186.40 
3,190 
594,616 		 6.0  3,567,696 
0.0  0 

 2～ 5		 居宅
233.00 
85.0 
198.05 
2,070 
409,964 		 2.0  819,928 
1.0  409,964 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,165.00 
84.0 
978.60 

2,234,472 		 6,847,408 
1,639,856 
⑨年額支払賃料      2,234,472 円　×　12ヶ月　＝　      26,813,664 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     978.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金担保により不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,813,664 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,358,683 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,814,981 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,847,408 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,050 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,639,856 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         320,920 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,200,951 円　　　　（　        86,187 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,206 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,190 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都右京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,405,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 815,210 円  　　　       27,173,664　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      244,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,388,500 円  　　　　    281,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,415,410 円　（　　　　　　        17,814 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 27 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 281,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,165.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,000,500 円  
（　　　　　        55,923 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,200,951 円      
②総費用 5,415,410 円      
③純収益　①－② 20,785,541 円      
④建物等に帰属する純収益 17,000,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,785,041 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,619,635 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,907 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,811,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     305,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区西京極西池田町１３番２
 1308000137065-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
京都右京 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都右京 5-3 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　津田　浩伸   TEL.
鑑定評価額 112,000,000 円  １㎡当たりの価格 368,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 275,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市右京区西京極西池田町１３番２
 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度1種最高31m


(90,400)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗付共同住宅、店
舗、事務所等が並ぶ
商業地域		 東27m市道 水道、ガス、下水 西京極

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    45 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ市道 交通

施設		 西京極駅南東方

170m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度1種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い高容積率の幹線道路沿いの商業地域であるが、当面は概ね現状を維持すると予測する。市場の需給動向
は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    385,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    303,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市右京区及び周辺市区における幹線道路沿いを中心とする商業地域である。需要者は、同一需給圏内
で事業を営む法人のほか、不動産投資目的の投資家等である。景気動向及び金融政策等を背景に不動産投資需要は依然
堅調に推移しており、駅に近い商業地域では底堅い賃貸事業収益が見込めることから、需給動向は強含みで推移してい
る。規模等の条件が様々であるため、市場での中心的価格帯を見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は自己用物件、賃貸用物件が見られる駅に近い幹線道路沿いの商業地域であり、取引価格の水準を指標としつ
つ収益性による検討を加味した価格形成がなされているものと判断される。よって、信頼性の高い取引事例に基づき試
算されており、市場の実態をより反映して相対的説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量、代表標準地と
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都右京 5-1               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    279,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.8]		 [100.0]
100		 370,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    345,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都市右京区の総人口は減少傾向も社会増減
は転入超過。不動産投資需要は依然堅調で、
底堅い賃貸収益が見込める駅近の商業地は強
含み。

近隣地域の土地利用に大きな変動は見られな
いが、令和５年に高度地区制限が緩和されて
いる。駅前商業地の相対的稀少性により需給
は強含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都右京 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｃ

-101		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西34m府道、
南11m、角地
商業
高度1種最高31m
沿道美観形成
(100,500)
b ２６Ｋ１Ｃ

-102		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東35m府道、
北11m、
二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観形成
(100,500)
c ２６Ｋ２Ｋ

-104		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
東5.8m、角地
２住居
高度2種最高15m
(70,300)
d ２６Ｋ２Ｋ

-107		 京都市右京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
中間画地
近商
高度1種最高31m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
481,526  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
481,526 		 100
[ 135.9]
354,324 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
354,000 
b (　           ) 
545,876  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
580,240 		 100
[ 137.3]
422,607 
423,000 
c (　           ) 
278,006  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
286,479 		 100
[  80.0]
358,099 
358,000 
d (　           ) 
289,628  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
306,349 		 100
[  75.7]
404,688 
405,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    385,000 円／㎡]  



京都右京 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,717,202 
5,987,349 
21,729,853 
17,967,200 
3,762,653 		 （　0.9563）
3,598,225 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     92,262,179 円　　　　（　    303,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都右京 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 196.00 ＲＣ6 1,176.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度1種最高31m
 90 ％   400 ％   400 ％   304 ㎡     15.4 m x   19.8 m  前面道路：市道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域特性、画地条件等を考慮して中層店舗兼共同住宅（店舗部分貸し、住宅単身向け平均約２８㎡）を想定。 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 中層店舗兼共同住宅として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
196.00 
80.0 
156.80 
3,085 
483,728 		 6.0  2,902,368 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
196.00 
85.0 
166.60 
2,221 
370,019 		 2.0  740,038 
1.0  370,019 

 3～ 6		 住宅
196.00 
85.0 
166.60 
2,298 
382,847 		 2.0  765,694 
1.0  382,847 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,176.00 
84.2 
989.80 

2,385,135 		 6,705,182 
1,901,407 
⑨年額支払賃料      2,385,135 円　×　12ヶ月　＝　      28,621,620 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     989.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,621,620 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,431,081 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,190,539 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,705,182 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,699 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,901,407 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         462,964 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,717,202 円　　　　（　        91,175 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,085 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都右京 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,776,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 858,649 円  　　　       28,621,620　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      244,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,516,000 円  　　　　    296,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       296,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       296,000 円  　　　　    296,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,987,349 円　（　　　　　　        19,695 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 296,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,176.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  35 ％　＋ 0.0895 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,967,200 円  
（　　　　　        59,103 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,717,202 円      
②総費用 5,987,349 円      
③純収益　①－② 21,729,853 円      
④建物等に帰属する純収益 17,967,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,762,653 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,598,225 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,836 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     92,262,179 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     303,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都右京 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市右京区西京極西池田町１３番２
 1308000137065-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考