令和8年1月15日　提出 京都右京 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -23 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　左近　宏崇   TEL.

鑑定評価額 43,500,000 円  １㎡当たりの価格 204,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区常盤山下町６番１８ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区最高10m 風致地区２種 (30,80) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 宇多野 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 宇多野駅南方 650m 法令 規制 １低専 (30,80) 高度地区最高10m 風致地区２種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後とも現状のまま推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、右京区及びその周辺に位置する住宅地域で、主に京福北野線沿線の地域の範囲である。主たる需要者は 、京都市内に通勤する一次取得者及び二次取得者である。閑静な住宅地域で、居住環境が良好であることから需要は堅 調であり地価は上昇傾向にある。取引される中心価格帯は、土地は６０坪程度で４，０００万円程度、中古住宅で４， ５００～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性が認められる住宅地に係る取引事例から比較して求めたものであり、規範性の高い価格が得られた 。対象標準地は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内にあり、自用目的の取引が支配的で、また指定容積率が低く経 済合理的な賃貸経営が困難と判断し収益価格は適用しなかった。自用目的の取引が中心の地域であり、地域の取引実態 を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    201,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [103.0] 100 [ 98.5] [100.0] 100 203,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市右京区の人口は微減傾向、世帯数は増 加傾向。不動産需要は総じて安定的であるが 、地域によって強弱が見られる。 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で あり、地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％