令和8年1月15日　提出 京都右京 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -18 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　秀樹   TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区西院上花田町８番６ ②地積 　(㎡) 75   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅に 事務所等も混在する 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 阪急西院 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 阪急西院駅北西方 750m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模一般住宅のほか事務所等も見られ用途が混在しているが、当面は現状の用途混在のまま推移するもの と予測する。交通利便性や生活利便性が良好で需要は底堅く、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    287,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、京都市右京区を中心に隣接区を含むエリア内にあって、一般住宅を中心に構成される住宅地域の存す る範囲。需要者は、居住目的の個人が中心である。交通及び生活利便性が良好で、需要は底堅く推移している。市場で の中心となる価格帯は、土地は標準地の規模程度で２，０００万円台程度、中古住宅で３，０００万円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　標準地周辺は戸建住宅利用が多く、また画地規模も小さく、収益性及び経済合理性を有する賃貸物件の想定が困難な ため収益還元法の適用を断念した。生活利便性や居住快適性を重視する住宅地域内にあって居住目的の取引が大勢を占 め、主に周辺の売買価格を参考として取引がなされるため、市場性を反映した比準価格の信頼性は高い。よって、本件 においては代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都右京 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    275,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [102.0] 100 [100.0] [102.0] 100 285,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    274,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　京都市右京区の人口は微減傾向、世帯数は 微増傾向。物価や金利の上昇に対する懸念は あるものの、住宅地需要は総じて安定的に推 移している。 　地域内に大きな変動は見受けられず、交通 利便性等が良好な住宅地域として推移してい る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％