鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
京都右京 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都右京 -12

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　左近　宏崇

TEL.

鑑定評価額

43,700,000 円

１㎡当たりの価格

229,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市右京区西京極東町２２番１				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高31m (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	住宅に、アパート等も見られる既成住宅地域	西6.8m市道	水道、ガス、下水	西京極 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

３１ｍ第１１種高度地区

街

路

基準方位　北６．８
ｍ市道

交通

施設

西京極駅東方

600m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心とする成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後とも現状のまま推移するも
のと予測される。需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 229,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 123,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は右京区・西京区・下京区の阪急京都本線沿線に存する中小規模一般住宅の多い住宅地域の範囲。需要者は
地縁性を有する一次取得者層を中心に、圏外からの転入も見られる。駅徒歩圏内に存し生活利便性に優れ、需要は底堅
く地価は上昇傾向である。市場の中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で、４５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺には共同住宅等も存するが、収益性よりも生活利便性や居住快適性を重視する住宅地域内にあって、収益価格が土
地価格形成に及ぼす影響は小さい。自用目的の取引需要が大半で、取引事例に基づき求められた比準価格の規範性が高
い地域である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映する説得力の高い比準価格を重視し、収益価
格を参考に留め、鑑定価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都右京 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 275,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[102.0]

100
[123.8]

[101.0]
100

228,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京都市右京区の人口は微減傾向、世帯数は増
加傾向。不動産需要は総じて安定的であるが
、地域によって強弱が見られる。

一般住宅を中心とする成熟した住宅地域であ
り、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都右京 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ２Ｇ -113	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
b	２６Ｋ２Ｇ -2	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南4m、角地		１住居高度地区 (80,200)
c	２６Ｋ２Ｇ -133	京都市右京区		建付地	（　）	長方形	西5m私道、中間画地		準工高度地区最高31m (70,300)
d	２６Ｋ２Ｇ -125	京都市右京区		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
e	２６Ｋ２Ｇ -121	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5m私道、西5m、角地		工業高度4種最高31m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 261,607	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,025	100 [ 120.6]	224,731	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	227,000
b	(　 ) 198,332	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	188,425	100 [ 85.5]	220,380		223,000
c	(　 ) 174,694	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	174,867	100 [ 84.9]	205,968		208,000
d	(　 ) 212,847	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	215,614	100 [ 85.6]	251,886		254,000
e	(　 ) 141,509	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 103.0]	155,400	100 [ 66.8]	232,635		235,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -29.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 229,000 円／㎡]

京都右京 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,722,272	1,170,843	4,551,429	3,561,840	989,589	（　0.9771） 966,927	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	23,583,585 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	191 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅（１室５０㎡程度）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	110.00	85.0	93.50	1,570	146,795	2.0	293,590
							2.0	293,590
2～ 3	居宅	110.00	90.0	99.00	1,654	163,746	2.0	327,492
							2.0	327,492
～

～

～

計		330.00	88.3	291.50		474,287		948,574
								948,574

⑨年額支払賃料	474,287 円　×　12ヶ月　＝　 5,691,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,691,444 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 284,572 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,406,872 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	948,574 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,011 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 948,574 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 306,389 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,722,272 円　　　　（　 29,960 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,654 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都右京 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	291,000 円	58,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	170,743 円	5,691,444　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 494,700 円	58,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,200 円	58,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,200 円	58,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,170,843 円　（　　　　　　 6,130 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,200,000 円	設計監理料率　 168,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0620 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,561,840 円（　　　　　 18,648 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,722,272 円
②総費用	1,170,843 円
③純収益　①－②	4,551,429 円
④建物等に帰属する純収益	3,561,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	989,589 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	966,927 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,583,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都右京 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市右京区西京極東町２２番１	1308000152604-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
京都右京 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都右京 -12

京都府

京都第２

氏名

不動産鑑定士　小村　直之

TEL.

鑑定評価額

43,400,000 円

１㎡当たりの価格

227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月7日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市右京区西京極東町２２番１				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高31m (70,200)
	1:2	住宅Ｗ2	住宅に、アパート等も見られる既成住宅地域	西6.8m市道	水道、ガス、下水	西京極 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

３１ｍ第１１種高度地区

街

路

基準方位　北、６．
８ｍ市道

交通

施設

西京極駅東方

600m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、一般住宅のほか共同住宅等も見られる既成住宅地域であり、最寄り駅からの接近性からも生活利便
性に難はない。地域要因に特段の変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 227,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 117,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね京都市の阪急京都線沿線の各駅徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心は、同圏域の居住者である
。古くからの既成住宅地域で、周辺地域も含め、中古市場が中心であり、画地分割による再分譲等の取引が見られる程
度で、新規の住宅供給は少ない地域である。地域の特性及び画地規模にバラつきがあること等から、需要の中心となる
価格水準は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、一般住宅のほか共同住宅等も混在する住宅地域であるが、自己利用目的の取引が中心であり、収益価格は
価格形成に大きく影響していないと判断される。したがって、多数の取引事例より求めた実証性のある比準価格を重視
し、収益価格を参考にしつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　京都右京 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 275,000 円／㎡

[103.6]
100

100
[102.0]

100
[124.7]

[101.0]
100

226,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

京滋の景気は、弱めの動きが見られるが、緩
やかに回復している。雇用・所得環境が順調
に改善される中、個人消費、住宅投資も底堅
く推移している。

一般住宅を中心とした旧来からの住宅地域で
あり、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

京都右京 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ２Ｇ -133	京都市右京区		建付地	（　）	長方形	西5m私道、中間画地		準工高度地区最高31m (70,300)
b	２６Ｋ２Ｇ -2	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南4m、角地		１住居高度地区 (80,200)
c	２６Ｋ２Ｋ -136	京都市右京区		建付地	（　）	長方形	西8m市道、南5.9m、角地		工業高度9種最高31m (80,300)
d	２６Ｋ２Ｋ -107	京都市右京区		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		近商高度1種最高31m (90,300)
e	２６Ｋ２Ｇ -113	京都市右京区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 174,694	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	174,867	100 [ 79.9]	218,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	221,000
b	(　 ) 198,332	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	188,425	100 [ 85.5]	220,380		223,000
c	(　 ) 247,989	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	242,793	100 [ 101.9]	238,266		241,000
d	(　 ) 289,628	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	306,349	100 [ 129.8]	236,016		238,000
e	(　 ) 261,607	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,025	100 [ 124.8]	217,167		219,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 227,000 円／㎡]

京都右京 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,642,448	1,185,932	4,456,516	3,522,220	934,296	（　0.9771） 912,901	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	22,265,878 円　　　　（　 117,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都右京 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	191 ㎡	10.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建て共同住宅（ファミリー向け）、平均専有面積約４８㎡

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種・同規模の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	110.00	85.0	93.50	1,600	149,600	1.0	149,600
							1.0	149,600
2～ 3	共同住宅	110.00	90.0	99.00	1,700	168,300	1.0	168,300
							1.0	168,300
～

～

～

計		330.00	88.3	291.50		486,200		486,200
								486,200

⑨年額支払賃料	486,200 円　×　12ヶ月　＝　 5,834,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 291.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,834,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 291,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,542,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	486,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,619 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 486,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 95,149 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,642,448 円　　　　（　 29,542 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,731 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都右京 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	294,500 円	58,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	175,032 円	5,834,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 98,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 500,600 円	58,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,900 円	58,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,900 円	58,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,185,932 円　（　　　　　　 6,209 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,900,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,522,220 円（　　　　　 18,441 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,642,448 円
②総費用	1,185,932 円
③純収益　①－②	4,456,516 円
④建物等に帰属する純収益	3,522,220 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	934,296 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	912,901 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,780 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,265,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都右京 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市右京区西京極東町２２番１	1308000152604-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考