令和8年1月15日　提出 京都右京 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都右京 -9 京都府 京都第２ 氏名  不動産鑑定士　西脇　則之   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 50,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市右京区北嵯峨山王町４９番２ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 風致地区１種 (20,100) 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか農地 も多く見られる住宅 地域 東4.4m府道 水道、下水 嵯峨嵐山 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 歴史的風土特別保存地区 街 路 ４．４ｍ府道 交通 施設 嵯峨嵐山駅北方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (20,100) 風致地区１種 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域で歴史的風土特別保存地区等の指定がある。周辺には農地が多く、行政的条件も厳しいことから 、宅地利用の地域的範囲は、旧来からの既存宅地に限定的である。当該状況は、当面続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 市街化調整区域内の住宅地に係る需要者は、田園風景などの周辺環境を選好し、かつ、低価格帯を重視する個人が中心 である。同一需給圏は、広域的となるが、他面、地縁関係等を有する個人にやや限定的であるため、需要の拡大は期待 し難い。中心的な価格帯は、取引が少なく、かつ、既存宅地の画地規模、形状は均質化していないため、一様には捉え られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、農家住宅のほか周辺には農地が多くみられる地域で、賃貸住宅は存しないため、収益価格は試算せず、 比準価格のみを得た。比準価格は、同一需給圏内の取引事例から、地域の特性が類似する事例を適切に選択し、各要因 比較も適切に行い得た。よって、比準価格は、市場性を反映した価格として説得力を有すると判断し、前年価格との比 較、広域的見地からの検討も加え、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅建設は概ね横這い、地価の上昇エリアは 拡大しているが、物価上昇、米国通商政策等 の影響等の景気下振れリスクが存在する。 歴史的風土特別保存地区内につき、行為制限 が厳しいことから、新規の供給はなく、地域 要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％