別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 5-2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　森田　信彦   TEL.
鑑定評価額 69,000,000 円  １㎡当たりの価格 585,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区東九条北烏丸町３６番１外
 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度6種最高25m
市街地美観形成

(100,600)

1:2.5		 診療所兼住宅

Ｓ3		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ普通
商業地域		 東16m府道、南側道 水道、ガス、下水 九条

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅の敷地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ府道 交通

施設		 九条駅北東方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度6種最高25m
市街地美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍収束以降、訪日外国人客数が復活し、京都駅周辺周辺はホテル需要等が牽引して地価の上昇は続いてい
る。今後もこの傾向は持続するものと予測され、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗兼共同住宅の敷地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    605,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    423,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ京都駅南部エリアを中心とした京都市南区の商業地域が存する圏域。需要者は店舗経営する地元個
人事業者、中小法人のほか、国内外の不動産投資家も想定される。ＪＲ京都駅から徒歩圏内の国内外の観光客で賑わっ
ている商業地域で、当該地域への出店意欲は強い一方、新規供給はほとんどなく需給動向は強含みの推移となっている
。市場の中心価格帯は、画地規模の多様性等から明確な価格帯が見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、自用目的の取引を中心に近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた
。一方収益価格については、テナントビル等も見られ一定の収益は見込めるが賃料水準、契約内容の把握等が困難であ
るため比準価格に比較して規範性がやや弱い。また、価格形成も周辺の取引価格を指標としてなされる傾向が強いこと
から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    485,000 円／㎡		 [116.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.9]		 [103.0]
100		 587,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    485,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 目先の企業業績は堅調だが、消費は物価高で
伸び悩んでいる。今後は円安、金利高の不安
要素に加え、海外リスクで先行き不安が強ま
りつつある。

復活したインバウンドを対象としたホテル、
店舗需要が旺盛で、地価の強含み傾向は続く
。


特にない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ３Ｄ

-4		 京都市伏見区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西12.3m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
b ２６Ｋ３Ｇ

-20		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北10.9m市道、
東5.8m、
南2.4m、
三方路
２住居
高度2種最高20m
市街地美観形成
(80,200)
c ２６Ｋ３Ｄ

-15		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西16.5m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
(90,400)
d ２６Ｋ１Ｍ

-108		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東7.4m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高15m
山ろく美観
(70,200)
e ２６Ｋ３Ｌ

-102		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東50m市道、
南6m、角地
工業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
349,243  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
377,326 		 100
[  66.2]
569,979 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
587,000 
b (　           ) 
619,387  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.8]
725,039 		 100
[ 121.1]
598,711 
617,000 
c (　           ) 
540,087  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
595,176 		 100
[  99.8]
596,369 
614,000 
d (　           ) 
402,226  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
427,968 		 100
[  75.3]
568,351 
585,000 
e (　           ) 
441,806  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
473,547 		 100
[  83.2]
569,167 
586,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    605,000 円／㎡]  



京都南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の商業地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,038,228 
2,695,400 
10,342,828 
8,253,000 
2,089,828 		 （　0.9556）
1,997,040 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     49,926,000 円　　　　（　    423,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ5 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高25m
市街地美観形成		 100 ％   600 ％   600 ％   118 ㎡      5.7 m x   14.7 m  前面道路：府道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～５階は１ＤＫタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 同種建物の有効率から推定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
75.0 
75.00 
3,500 
262,500 		 6.0  1,575,000 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
100.00 
85.0 
85.00 
2,500 
212,500 		 1.0  212,500 
2.0  425,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
83.0 
415.00 

1,112,500 		 2,425,000 
1,700,000 
⑨年額支払賃料      1,112,500 円　×　12ヶ月　＝　      13,350,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     415.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,350,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       667,500 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,682,500 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,425,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,038 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,700,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         332,690 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,038,228 円　　　　（　       110,493 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,588 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 786,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 400,500 円  　　　       13,350,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      133,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,695,400 円　（　　　　　　        22,842 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,253,000 円  
（　　　　　        69,941 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,038,228 円      
②総費用 2,695,400 円      
③純収益　①－② 10,342,828 円      
④建物等に帰属する純収益 8,253,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,089,828 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,997,040 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,924 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,926,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     423,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区東九条北烏丸町３６番１
 1306000083604-0000
2 　京都市南区東九条北烏丸町３６番２
 1306000083605-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都南 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都南 5-2 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　辻倉　伸介   TEL.
鑑定評価額 69,700,000 円  １㎡当たりの価格 591,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市南区東九条北烏丸町３６番１外
 ②地積
　(㎡)		 118  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度6種最高25m
市街地美観形成

(100,600)

1:2.5		 診療所兼住宅

Ｓ3		 中低層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ普通
商業地域		 東16m府道、南側道 水道、ガス、下水 九条

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ京都駅の徒歩圏にある商
業地域		 街

路		 １６ｍ府道 交通

施設		 九条駅北東方

220m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度6種最高25m
市街地美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 近年、インバウンドの増加により京都駅周辺の地価が著しく上昇しており、その影響が当該地域にも波及してい
る。当面の間はこの傾向が持続するものと予測され、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    622,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    431,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京都駅を中心とした京都市中心部の商業地域である。需要者は市内の中小事業者及び個人事業者が中
心であるが、画地規模によっては全国的に展開するマンション業者やホテル業者も見られる。ＪＲ京都駅の徒歩圏に存
する希少性の高い商業地域であり、引き合いは強い。需要の中心となる価格帯は、規模や建物の品等によりまちまちで
あるため見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例に基づく実証的な価格であり、市場の需給を反映している。一方、収益価格は収益性を重視
した理論的な価格であるが、その試算過程では多くの想定事項が介在すること及び土地価格に見合う賃料水準が必ずし
も形成されていないこと等から収益価格の信頼性はやや劣る。よって本件では実証的と認められる比準価格を標準とし
、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都南 5-1                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    485,000 円／㎡		 [116.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.9]		 [103.0]
100		 593,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    485,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安効果等によるインバウンドの増加が顕著
であり、京都の外国人観光客数は過去最高水
準にある。


好調な京都観光を背景に京都駅周辺の地価は
強含みで推移している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+21.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都南 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ３Ｄ

-15		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西16.5m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
(90,400)
b ２６Ｋ３Ｓ

-7		 京都市南区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m国道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
(90,400)
c ２６Ｋ３Ｈ

-5		 京都市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m国道、
中間画地
商業
高度地区最高25m
(100,500)
d ２６Ｋ３Ｏ

-32		 京都市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東11m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
540,087  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
595,176 		 100
[  98.8]
602,405 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
620,000 
b (　           ) 
483,253  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
557,674 		 100
[  94.1]
592,640 
610,000 
c (　           ) 
471,345  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
537,333 		 100
[  91.1]
589,828 
608,000 
d (　           ) 
473,539  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
501,951 		 100
[  79.6]
630,592 
650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    622,000 円／㎡]  



京都南 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,324,771 
2,753,720 
10,571,051 
8,442,000 
2,129,051 		 （　0.9556）
2,034,521 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     50,863,025 円　　　　（　    431,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都南 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 Ｓ5 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度6種最高25m
市街地美観形成		 100 ％   600 ％   600 ％   118 ㎡      5.7 m x   14.7 m  前面道路：府道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上は１ＬＤＫタイプ・平均専有面積約４３㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
75.0 
75.00 
3,600 
270,000 		 6.0  1,620,000 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
100.00 
85.0 
85.00 
2,550 
216,750 		 1.0  216,750 
2.0  433,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
83.0 
415.00 

1,137,000 		 2,487,000 
1,734,000 
⑨年額支払賃料      1,137,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,644,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     415.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,644,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       682,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,961,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,487,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,627 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,734,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         339,344 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,324,771 円　　　　（　       112,922 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都南 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 804,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 409,320 円  　　　       13,644,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      133,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,139,000 円  　　　　    134,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,753,720 円　（　　　　　　        23,337 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,442,000 円  
（　　　　　        71,542 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,324,771 円      
②総費用 2,753,720 円      
③純収益　①－② 10,571,051 円      
④建物等に帰属する純収益 8,442,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,129,051 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,034,521 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,242 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,863,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     431,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都南 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市南区東九条北烏丸町３６番１
 1306000083604-0000
2 　京都市南区東九条北烏丸町３６番２
 1306000083605-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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