令和8年1月14日　提出 京都南 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都南 -9 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　福原　啓太   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市南区吉祥院嶋高町６８番５ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度2種最高20m 1:4 住宅 Ｗ2 小規模住宅にマンシ ョン、工場混在の住 宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 西大路 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 西大路駅南方 2.6km 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか工場等も見られる住宅地域であり、地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状を維持すると 予測する。駅徒歩圏外で交通利便性に劣るものの職住近接としての需要もあり、地価は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都市南区の南西部及び伏見区の北西部周辺に位置する住宅地域である。主たる需要者は、京都市の中 心部及び南部、または周辺市へ通勤する個人である。当該地域周辺には、工場・事業所等が存するため、職住近接目的 の一定の需要もあり、地価は上昇傾向で推移している。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で１３００万 円～１６００万円程度、新築戸建住宅は３５００万円を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益性よりもむしろ、居住の快適性が重視される地域であること、画地規模や近隣 地域等の賃貸住宅の建設状況等を勘案すると、収益物件用地としての需要は考えにくいため、収益還元法は適用せず、 代表標準地との検討も踏まえて、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    197,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [103.0] 100 [139.2] [102.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都市南区の人口は令和４年以降に、最近の 世帯数は継続して増加傾向にある。宅地の需 給バランスは概ね保たれている。 戸建住宅のほか共同住宅や工場等も見られる 住宅地域であり、地域要因に特段の変動はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％