令和8年1月14日　提出 京都南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都南 -5 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　細見　幸司   TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和8年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市南区東九条柳下町４０番１２ ②地積 　(㎡) 48   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 十条 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   4.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        50 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 十条駅北東方 450m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度2種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別の変動はなく、当面の間現状を維持して推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京都市南区東部を中心とした、小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域である。ＪＲ京都駅に近く交通接近 性に優ることから、需要者は広域的で多様である。中国からの団体旅行客の減少が懸念されるが、本地域は地下鉄十条 駅から徒歩圏内に位置し、利便性が優ることから需要は強い。需要の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で２，５００ 万円～３，０００万円程度、中古戸建住宅で１，５００万円～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模一般住宅の建ち並ぶ住宅地域である。同一需給圏内においては、自用目的の取引が支配的であり、多 数の自用目的の取引事例が収集できたことから、比準価格の説得力は高い。一方で、対象不動産は規模が小さく、経済 合理性のある賃貸住宅の建築を想定することは困難であることから、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性を 反映した実証的な比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    197,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [103.0] 100 [103.6] [102.0] 100 199,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    184,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本銀行が政策金利を引き上げる一方、政府 は積極財政方針であり、資産価格の上昇や景 気の穏やかな回復が継続している。 東九条エリアは地下鉄徒歩圏内で京都駅にも 近いことから、需要は強く、地価は上昇傾向 にある。 個別的以要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.7 ％  ％