令和8年1月14日　提出 京都南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都南 -3 京都府 京都第３ 氏名  不動産鑑定士　岡田　誠二郎   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市南区西九条東比永城町３５番 ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 歴史遺産美観 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に小売店舗 等も混在する住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 東寺 380m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 東寺駅南西方 380m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 歴史遺産美観 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は近鉄京都線の東寺駅から徒歩約５分圏内、九条通南側背後の既成住宅地域である。ＪＲ京都駅からも 近く、周辺でもゲストハウス等が増えた。当面は概ね現状の環境で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄東寺駅、地下鉄九条駅を中心に区内の小規模画地主体の住宅地域である。主な需要者層は、従来の一 次取得者、地縁者等に加えて、ＪＲ京都駅にも近く外国人に人気が高い東寺周辺エリアに位置するため投資用のゲスト ハウス等の需要が高まっている。インバウンド需要の回復に伴いゲストハウス等の取引が増え、地価上昇傾向が続いて いる。主な取引価格帯は、土地のみで３０００万円程度まで、新築戸建で５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は比較的画地規模が小さい戸建住宅が多い既成住宅地域である。市場で取引される小規模画地の戸建住宅は大 半が自用の住宅である。対象標準地の画地規模と経済合理性や建物配置の観点から市場性のある賃貸住宅の床面積を確 保できないため、収益還元法は適用しなかった。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意して、対象標準 地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都南 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    197,000 円／㎡ [105.6] 100 100 [103.0] 100 [ 65.6] [100.0] 100 308,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    287,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区は工場、既存企業の工場増設、流通業務 施設の新設等やマンション開発等が続き、イ ンバウンド需要もあり、人口の微増傾向を維 持している。 近隣地域周辺では新規開発等は目立たないが 、既存住宅のゲストハウス、それらの利用者 向け店舗への転用も見られる。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％