別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都下京 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-21 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　糸井　周平   TEL.
鑑定評価額 28,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,700,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 5,200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町６１４番
 ②地積
　(㎡)		 3,710  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度1種最高31m
高度利用地区

(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南21.8m市道、三方路 水道、ガス、下水 京都

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 京都駅前に存する塩小路通沿
いの高度商業地域		 街

路		 ２１．８ｍ市道 交通

施設		 京都駅北西方

280m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は京都駅前に位置する高度利用が可能な希少性の高い高度商業地域である。周辺では京都中央郵便局の再
開発が予定されているなど、今後更なる発展が見込まれ、地価は当面、上昇傾向で推移するものと判断される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中京区、下京区等、京都市内中心部に位置する高度商業地域及び繁華性の高い商業地域の一帯。主な需要
者は全国展開を行う大企業や地元有力企業、収益物件目的の投資法人等と判断する。京都駅前という立地で希少性が高
く、高度利用も可能であり、昨今のインバウンドや今後の京都駅前再開発への期待感もあって需要は旺盛である。画地
規模や利用用途等により取引価格は区々であり、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ高度商業地域であり、費用性のみならず収益性を考慮の上、価格形成
が行われる傾向にある。比準価格はいずれも京都市内中心部の繁華な商業地の事例から得られた価格であり、規範性は
高い。一方、収益価格は周辺の賃貸事例を踏まえて査定しているが、想定要素も多く、相対的に規範性の程度はやや劣
る。よって比準価格を重視、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-15              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  7,700,000 円／㎡		 [115.2]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [104.0]
100		 7,690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドにより地価は全般的に上昇傾向
で推移しているが、米国の通商政策や日中関
係など、国際情勢に起因した先行きの不透明
感もみられる。

京都駅前に位置する高度商業地域である。希
少性が高いことに加え、インバウンドや京都
駅前再開発への期待感もあり、旺盛な需要が
認められる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｂ

-8		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m国道、
南3m、二方路
商業
高度4種最高15m
高度利用地区
(100,600)
b ２６Ｋ１Ｅ

-27		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(100,420)
c ２６Ｋ１Ｆ

-29		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
d ２６Ｋ１Ｇ

-104		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東6m、角地
商業
高度4種最高12m
岸辺美観
(100,400)
e ２６Ｋ１Ｈ

-11		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西26m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,864,983  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,988,662 		 100
[  50.7]
7,867,183 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
8,180,000 
b (　           ) 
3,923,278  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,021,360 		 100
[  57.8]
6,957,370 
7,240,000 
c (　           ) 
5,310,674  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,416,887 		 100
[  65.3]
8,295,386 
8,630,000 
d (　           ) 
5,554,208  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,686,451 		 100
[  67.9]
8,374,744 
8,710,000 
e (　           ) 
4,301,356  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,537,931 		 100
[  65.3]
6,949,358 
7,230,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,000,000 円／㎡]  



京都下京 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,653,850,222 
573,107,140 
1,080,743,082 
414,700,000 
666,043,082 		 （　0.9483）
631,608,655 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　 21,053,621,833 円　　　　（　  5,670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 2,803.47 ＲＣ8F1B 23,922.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
高度利用地区		 100 ％   600 ％   700 ％   3,710 ㎡     55.5 m x   72.8 m  前面道路：市道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２階事務所フロア貸又はユニット貸を想定した。 ⑦有効率　  68.9 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,344.24 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
2,803.47 
58.3 
1,635.81 
17,550 
28,708,466 		 8.0  229,667,728 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
2,803.47 
75.7 
2,120.91 
6,500 
13,785,915 		 8.0  110,287,320 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
150.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
23,922.00 
68.9 
16,482.18 

125,209,871 		 1,001,678,968 
0 
⑨年額支払賃料    125,209,871 円　×　12ヶ月　＝　   1,502,518,452 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　  16,482.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　     179,985,406 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費単価より算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  63 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      30,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,682,503,858 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      30,240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    68,509,754 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,644,234,104 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,001,678,968 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       9,616,118 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,653,850,222 円　　　　（　       445,782 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 45,240,000 円  　　　　  7,540,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 239,784,140 円  　　　    1,712,743,858　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  208,913,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   64,090,000 円  　　　　  7,540,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,540,000 円  　　　　  7,540,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,540,000 円  　　　　  7,540,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     573,107,140 円　（　　　　　　       154,476 円／㎡）　　（経費率　　  34.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,540,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　  23,922.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 414,700,000 円  
（　　　　　       111,779 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,653,850,222 円      
②総費用 573,107,140 円      
③純収益　①－② 1,080,743,082 円      
④建物等に帰属する純収益 414,700,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 666,043,082 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 631,608,655 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      170,245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,053,621,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町６１４番
 1306000165554-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都下京 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-21 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木村　綾乃   TEL.
鑑定評価額 28,500,000,000 円  １㎡当たりの価格 7,690,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 5,200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町６１４番
 ②地積
　(㎡)		 3,710  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度1種最高31m
高度利用地区

(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗兼事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南21.8m市道、三方路 水道、ガス、下水 京都

280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 京都駅前に存する塩小路通沿
いの高度商業地域		 街

路		 ２１．８ｍ市道 交通

施設		 京都駅北西方

280m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 京都駅前に位置し、高度利用が可能で、利便性及び希少性の高い高度商業地域である。観光関連産業の好調と、
京都駅周辺における各種再開発への期待感等により、需要は旺盛に推移し、地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  7,970,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,820,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に下京区及び中京区に存する高度商業地域や繁華性の高い商業地域。需要者の中心は資金力を有する全
国展開の大手企業や地元有力企業、収益物件目的の投資法人等である。京都駅前に位置しており、高度利用と多様な用
途利用が可能で希少性は高く、加えて観光関連産業の好調と京都駅周辺での各種再開発への期待感もあって、需要は旺
盛になっている。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用途によって異なり、把握しづらい状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。一
方、収益価格は、試算過程に多くの想定事項が介在することから、信頼性は相対的にやや劣るものの、土地の収益性を
反映した理論的な価格で検証手段としても有用である。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-15              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  7,700,000 円／㎡		 [115.2]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 [104.0]
100		 7,690,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  6,760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都府の景気は緩やかに持ち直している。下
京区の人口は増加、高齢化率は京都府平均よ
り低位である。商業地では、土地需要の増加
が著しい。

京都駅前に位置し、高度利用や多様な用途利
用が可能である。京都駅周辺の再開発への期
待感等もあって、需要は旺盛になっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｇ

-104		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東6m、角地
商業
高度4種最高12m
岸辺美観
(100,400)
b ２６Ｋ１Ｆ

-29		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
c ２６Ｋ１Ｐ

-5		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東11.4m市道、
南6m、二方路
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,400)
d ２６Ｋ１Ｂ

-8		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m国道、
南3m、二方路
商業
高度4種最高15m
高度利用地区
(100,600)
e ２６Ｋ１Ｏ

-113		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東27m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,554,208  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,686,451 		 100
[  73.2]
7,768,376 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
8,080,000 
b (　           ) 
5,310,674  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,416,887 		 100
[  71.3]
7,597,317 
7,900,000 
c (　           ) 
4,537,237  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
4,879,052 		 100
[  63.9]
7,635,449 
7,940,000 
d (　           ) 
3,864,983  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,988,662 		 100
[  52.3]
7,626,505 
7,930,000 
e (　           ) 
2,686,314  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  52.5]
5,480,081 		 100
[  72.0]
7,611,224 
7,920,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -47.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  7,970,000 円／㎡]  



京都下京 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,713,419,357 
602,205,109 
1,111,214,248 
428,450,000 
682,764,248 		 （　0.9483）
647,465,336 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　 21,582,177,867 円　　　　（　  5,820,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 2,803.47 ＲＣ8F1B 23,922.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
高度利用地区		 100 ％   600 ％   700 ％   3,710 ㎡     55.5 m x   72.8 m  前面道路：市道     　  21.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～８階はフロアー貸し又は部分貸し事務所を想定した。 ⑦有効率　  68.9 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
1,344.24 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
2,803.47 
58.3 
1,635.81 
18,000 
29,444,580 		 12.0  353,334,960 
2.0  58,889,160 

 2～ 8		 事務所
2,803.47 
75.7 
2,120.91 
6,744 
14,303,417 		 10.0  143,034,170 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 機械室
150.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
23,922.00 
68.9 
16,482.18 

129,568,499 		 1,354,574,150 
58,889,160 
⑨年額支払賃料    129,568,499 円　×　12ヶ月　＝　   1,554,821,988 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　  16,482.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　     179,985,406 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 想定建物と類似の建物における標準的な共益費（管理費）から判定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  63 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      30,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,734,807,394 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      30,240,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    70,601,896 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,694,445,498 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     1,354,574,150 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      13,003,912 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       58,889,160 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       5,969,947 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,713,419,357 円　　　　（　       461,838 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,744 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 46,740,000 円  　　　　  7,790,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 264,757,109 円  　　　    1,765,047,394　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  208,913,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   66,215,000 円  　　　　  7,790,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     7,790,000 円  　　　　  7,790,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     7,790,000 円  　　　　  7,790,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     602,205,109 円　（　　　　　　       162,319 円／㎡）　　（経費率　　  35.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9483    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 7,790,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　  23,922.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0550     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 428,450,000 円  
（　　　　　       115,485 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,713,419,357 円      
②総費用 602,205,109 円      
③純収益　①－② 1,111,214,248 円      
④建物等に帰属する純収益 428,450,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 682,764,248 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 647,465,336 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      174,519 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,582,177,867 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,820,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町６１４番
 1306000165554-0000
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備考