別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都下京 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-20 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　糸井　周平   TEL.
鑑定評価額 414,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,510,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区堀川通綾小路下る綾堀川町３１０番１
 ②地積
　(㎡)		 274  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ10		 中高層の事務所、店
舗兼共同住宅が並ぶ
商業地域		 東50m府道 水道、ガス、下水 大宮

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       285 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ府道 交通

施設		 大宮駅南東方

410m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は堀川通沿いに共同住宅、店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。共同住宅用地を中心とした各種
需要は旺盛であり、当面は同様の傾向が続くものと判断される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,640,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,070,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は下京区及びその周辺に位置する幹線道路沿いの商業地域の一帯。主な需要者は共同住宅、店舗事務所ビル
等としての利用を目論む法人・個人事業者である。利便性が良好かつ用途の多様性も認められる地域であり、共同住宅
用地を中心とした需要が旺盛に認められ、需給は強含みで推移している。取引の個別性が強く、中心となる価格帯の把
握は困難であるが、９０坪程度であれば４億円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は共同住宅、店舗事務所ビル等が建ち並んでおり、費用性のみならず収益性を考慮の上、価格形成が行われる
傾向にある。比準価格はいずれも幹線道路沿いの商業地の事例から得られた価格であり、規範性は高い。一方、収益価
格は周辺の賃貸事例を踏まえて査定しているが、想定要素も多く、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって比準価格
を重視、収益価格を関連付け、前年指定基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　下京（府） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,460,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドにより地価は全般的に上昇傾向
で推移しているが、米国の通商政策や日中関
係など、国際情勢に起因した先行きの不透明
感もみられる。

幹線道路沿いに位置し、共同住宅、店舗事務
所ビル等、各種需要が旺盛に認められる商業
地域であり、地価は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％ +3.4 ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｊ

-18		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m府道、
南3.6m、角地
商業
高度地区最高25m
沿道美観形成
(100,600)
b ２６Ｋ１Ｋ

-4		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.9m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,654)
c ２６Ｋ１Ｌ

-24		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東22m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観
(100,600)
d ２６Ｋ１Ｎ

-107		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
e ２６Ｋ１Ｐ

-110		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北18.5m府道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
高度利用地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,160,901  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,195,728 		 100
[  79.0]
1,513,580 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,510,000 
b (　           ) 
1,720,693  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,832,538 		 100
[ 102.4]
1,789,588 
1,790,000 
c (　           ) 
1,309,329  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,546,463 		 100
[  97.2]
1,591,011 
1,590,000 
d (　           ) 
1,741,486  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,898,220 		 100
[ 109.1]
1,739,890 
1,740,000 
e (　           ) 
1,483,219  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,625,608 		 100
[ 103.3]
1,573,677 
1,570,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,640,000 円／㎡]  



京都下京 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,100,784 
11,218,155 
39,882,629 
29,200,800 
10,681,829 		 （　0.9615）
10,270,579 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    293,445,114 円　　　　（　  1,070,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 190.00 ＲＣ10 1,900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   274 ㎡     15.0 m x   19.0 m  前面道路：府道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１０階は１ＬＤＫ・平均専有面積４５㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
77.0 
146.30 
4,100 
599,830 		 8.0  4,798,640 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,410 
412,110 		 1.0  412,110 
1.0  412,110 

 4～ 7		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,460 
420,660 		 1.0  420,660 
1.0  420,660 

 8～10		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,510 
429,210 		 1.0  429,210 
1.0  429,210 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,900.00 
88.7 
1,685.30 

4,394,320 		 8,593,130 
3,794,490 
⑨年額支払賃料      4,394,320 円　×　12ヶ月　＝　      52,731,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,685.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,731,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,636,592 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,095,248 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,593,130 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          81,635 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,794,490 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         923,901 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,100,784 円　　　　（　       186,499 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,174,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,581,955 円  　　　       52,731,840　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      907,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,496,500 円  　　　　    529,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       529,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       529,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,218,155 円　（　　　　　　        40,942 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9615    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 529,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   1,900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,200,800 円  
（　　　　　       106,572 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,100,784 円      
②総費用 11,218,155 円      
③純収益　①－② 39,882,629 円      
④建物等に帰属する純収益 29,200,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,681,829 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,270,579 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       37,484 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    293,445,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,070,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区堀川通綾小路下る綾堀川町３１０番１
 1306000158968-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都下京 5-20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-20 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　昌弘   TEL.
鑑定評価額 414,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,510,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区堀川通綾小路下る綾堀川町３１０番１
 ②地積
　(㎡)		 274  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観

(100,700)

1:1.2		 事務所兼共同住宅

ＳＲＣ10		 中高層の事務所、店
舗兼共同住宅が並ぶ
商業地域		 東50m府道 水道、ガス、下水 大宮

410m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       285 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５０ｍ府道 交通

施設		 大宮駅南東方

410m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観
⑤地域要因の将
　来予測		 マンションや店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ成熟した商業地域で、今後も現状のまま推移すると予測する。利便
性良好な地域でマンション用地需要のほか、多様な需要が認められ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、下京区及び隣接区内の幹線・準幹線道路沿い等に商業地域が存する圏域。需要者は自己の営業用目的の
法人事業主等を中心に、用途の多様性が認められる地域特性からマンションデベロッパー、投資家等多岐にわたる。高
度利用可能かつ利便性良好な地域で需要者の選好性も高く、需要は旺盛で地価は上昇傾向を強めている。取引される規
模や価格帯にばらつきが大きいため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内における現実の取引価格を価格判定の基礎としており、市場実態を反映した説得力ある価格
である。収益価格は収益性を反映した価格で、本件では店舗付共同住宅を想定した純収益に基づき試算した。当該価格
は商業地において特に重視されるべきであるが、想定要素を含むことは否めない。以上より、本件では比準価格を重視
し、収益価格を比較考量するとともに、前年指定基準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　下京（府） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,460,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は一部に弱い動きがみられるが、京
都市内のホテル宿泊客数は前年以上、稼働率
や客室単価も堅調に推移する等、観光業は好
調を維持する。

自社ビル用地のほか、マンション用地として
の適性も高く、多様な用途の需要が併存する
ことから需要者層は幅広く、地価は上昇傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％ +3.4 ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｊ

-18		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西25m府道、
南3.6m、角地
商業
高度地区最高25m
沿道美観形成
(100,600)
b ２６Ｋ１Ｋ

-104		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m府道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,600)
c ２６Ｋ１Ｂ

-11		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.8m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(90,690)
d ２６Ｋ１Ｂ

-12		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.8m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(90,696)
e ２６Ｋ１Ｍ

-113		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南50m国道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,160,901  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,195,728 		 100
[  87.4]
1,368,110 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,370,000 
b (　           ) 
1,171,928  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,294,980 		 100
[  78.4]
1,651,760 
1,650,000 
c (　           ) 
1,129,093  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
1,216,655 		 100
[  69.1]
1,760,716 
1,760,000 
d (　           ) 
1,073,537  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
1,164,290 		 100
[  69.1]
1,684,935 
1,680,000 
e (　           ) 
824,066  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
884,223 		 100
[  67.4]
1,311,904 
1,310,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,550,000 円／㎡]  



京都下京 5-20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,952,817 
11,213,504 
39,739,313 
29,200,800 
10,538,513 		 （　0.9615）
10,132,780 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    289,508,000 円　　　　（　  1,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 190.00 ＲＣ10 1,900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観		 100 ％   700 ％   700 ％   274 ㎡     15.0 m x   19.0 m  前面道路：府道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し店舗、２～１０階平均専有面積４３㎡程度の１ＬＤＫからなる店舗付共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
77.0 
146.30 
4,000 
585,200 		 8.0  4,681,600 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,400 
410,400 		 1.0  410,400 
1.0  410,400 

 4～ 6		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,450 
418,950 		 1.0  418,950 
1.0  418,950 

 7～ 9		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,500 
427,500 		 1.0  427,500 
1.0  427,500 

10～10		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
2,550 
436,050 		 1.0  436,050 
1.0  436,050 

計
1,900.00 
88.7 
1,685.30 

4,381,400 		 8,477,800 
3,796,200 
⑨年額支払賃料      4,381,400 円　×　12ヶ月　＝　      52,576,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,685.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        52,576,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,628,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,947,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,477,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          80,539 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,796,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         924,318 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,952,817 円　　　　（　       185,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,174,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,577,304 円  　　　       52,576,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      907,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,496,500 円  　　　　    529,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       529,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       529,000 円  　　　　    529,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,213,504 円　（　　　　　　        40,925 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9615    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 529,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   1,900.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,200,800 円  
（　　　　　       106,572 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,952,817 円      
②総費用 11,213,504 円      
③純収益　①－② 39,739,313 円      
④建物等に帰属する純収益 29,200,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,538,513 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,132,780 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,981 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    289,508,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区堀川通綾小路下る綾堀川町３１０番１
 1306000158968-0000
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備考