別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
京都下京 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-15 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　綿越　浩   TEL.
鑑定評価額 4,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,870,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 6,160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番外
 ②地積
　(㎡)		 485  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度1種最高31m
高度利用地区

(100,700)

1:1		 銀行兼事務所

ＲＣ8F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 西28m府道 水道、ガス、下水 京都

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 京都駅前の高度商業地域で烏
丸通に面している。		 街

路		 ２８ｍ府道 交通

施設		 京都駅北方

250m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 京都駅前の高度商業地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持・発展させていくものと予測する。京都
駅周辺では再開発機運が高まっており、地価は堅調に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中京区や下京区の高度商業地域及び繁華性の高い商業地域であるが、広域的な観点から大阪や神戸の高度
商業地とも代替競争関係を有する。需要者は地元有力企業又は全国展開している大手企業や投資法人などがあげられる
。希少性の高さと供給が少ないことから需要は旺盛である。画地規模や利用形態により取引される価格帯はまちまちで
あるため、中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算したものであり、市場の実態を反映しており規範性は高い。収益価格
は想定要素が多いものの、収益価格試算に当たって採用した各諸元はいずれも最近の実態を反映している。よって、市
場の実態を反映する比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、前年基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　下京（府） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  8,100,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 下京区の人口は概ね横ばいで、高齢化率は府
平均より低い。新設住宅着工件数は分譲が減
少している。


インバウンドの増加と京都駅周辺の再開発機
運の高まりから、当該地域の市場性は高まっ
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.2 ％ +9.5 ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｂ

-116		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東26m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
b ２６Ｋ１Ｆ

-29		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
c ２６Ｋ１Ｅ

-11		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
北5.8m、角地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(100,360)
d ２６Ｋ１Ｇ

-104		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東6m、角地
商業
高度4種最高12m
岸辺美観
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
6,340,119  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,435,221 		 100
[  70.0]
9,193,173 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,190,000 
b (　           ) 
5,310,674  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,416,887 		 100
[  67.3]
8,048,866 
8,050,000 
c (　           ) 
5,233,170  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
5,505,840 		 100
[  57.4]
9,592,056 
9,590,000 
d (　           ) 
5,554,208  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,686,451 		 100
[  62.6]
9,083,788 
9,080,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,190,000 円／㎡]  



京都下京 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

272,705,606 
99,395,898 
173,309,708 
67,875,000 
105,434,708 		 （　0.9494）
100,099,712 		 （  3.3 -  0.4 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  3,451,714,207 円　　　　（　  7,120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 435.81 Ｓ8F1B 3,515.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
高度利用地区		 100 ％   600 ％   700 ％   485 ㎡     22.9 m x   21.1 m  前面道路：府道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高度利用地区に基づく建物想定（容積対象面積約３３３８㎡）、２階以下は店舗、３階以上は事務所を想定。 ⑦有効率　  67.1 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
420.00 
42.0 
176.40 
12,000 
2,116,800 		 8.0  16,934,400 
2.0  4,233,600 

 1～ 1		 店舗
316.00 
36.0 
113.76 
22,700 
2,582,352 		 10.0  25,823,520 
2.0  5,164,704 

 2～ 2		 店舗
359.00 
68.0 
244.12 
13,600 
3,320,032 		 8.0  26,560,256 
2.0  6,640,064 

 3～ 8		 事務所
400.00 
76.0 
304.00 
7,200 
2,188,800 		 10.0  21,888,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
3,515.00 
67.1 
2,358.28 

21,151,984 		 200,646,176 
16,038,368 
⑨年額支払賃料     21,151,984 円　×　12ヶ月　＝　     253,823,808 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,358.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　      25,752,418 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  33,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         792,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       279,576,226 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         792,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　    11,214,729 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 269,153,497 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       200,646,176 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,926,203 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       16,038,368 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       1,625,906 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     272,705,606 円　　　　（　       562,280 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,500,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 47,662,598 円  　　　      280,368,226　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   31,108,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,625,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,250,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,250,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      99,395,898 円　（　　　　　　       204,940 円／㎡）　　（経費率　　  36.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9494    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,250,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   3,515.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 67,875,000 円  
（　　　　　       139,948 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 272,705,606 円      
②総費用 99,395,898 円      
③純収益　①－② 173,309,708 円      
④建物等に帰属する純収益 67,875,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 105,434,708 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 100,099,712 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      206,391 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,451,714,207 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番
 1306000173269-0000
2 　京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番１
 1306000173270-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
京都下京 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-15 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.
鑑定評価額 4,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,870,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 6,160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番外
 ②地積
　(㎡)		 485  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度1種最高31m
高度利用地区

(100,700)

1:1		 銀行兼事務所

ＲＣ8F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 西28m府道 水道、ガス、下水 京都

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 京都駅前の高度商業地域で烏
丸通に面している。		 街

路		 ２８ｍ府道 交通

施設		 京都駅北方

250m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度1種最高31m
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 京都駅前の大型商業施設が連担する高度商業地域。日本人観光客の他、近年では訪日外国人客が多く、連日賑わ
っている。今後も当該地域は中心都市として発展し、地価は上昇基調が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  9,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都駅北側を中心に広がる下京区や中京区の繁華性が高い高度商業地域であるが、広域的な観点から、大
阪や神戸の高度商業地域も代替競争関係を有する。需要者の属性は、全国展開している大手企業や投資法人、地元有力
企業等幅広い。連日観光客や訪日外国人客等で賑わっており、相当な客足が期待できる反面、供給が極めて少ないこと
から希少性が高く、需要は強い。需要の中心となる価格帯は、用途により取引される規模が異なるため見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 高度商業地であり、投資採算性に基づき試算した収益価格は需要者にとって重要な判断基準になるが、需要者の属性に
より賃料等の想定要素が異なる傾向にある。一方、比準価格は類似性の高い取引事例を採用して試算しており、市場の
実態を反映しているため需要者の意思決定に対する影響力が大きい。よって、市場性のみならず収益性をも反映した比
準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　下京（府） 5-6             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  8,100,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最近の京都経済は物価上昇と個人消費の減少
が継続しているが、インバウンド需要の回復
や各種政策の効果もあって、緩やかな持ち直
し傾向にある。

京都駅前の高度商業地域。連日訪日外国人を
含む通行客が多く、繁華性が高い。今後も中
心都市として発展し、地価は上昇基調が継続
すると予測する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.2 ％ +9.5 ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｅ

-11		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
北5.8m、角地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(100,360)
b ２６Ｋ１Ｆ

-29		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東22m府道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
沿道美観
(100,700)
c ２６Ｋ１Ｇ

-104		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
東6m、角地
商業
高度4種最高12m
岸辺美観
(100,400)
d ２６Ｋ１Ｍ

-7		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東2m市道、
中間画地
商業
高度4種最高12m
歴史遺産美観
(90,240)
e ２６Ｋ１Ｅ

-107		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3m市道、
中間画地
商業
高度4種最高12m
岸辺美観
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,233,170  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
5,505,840 		 100
[  58.8]
9,363,673 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
9,360,000 
b (　           ) 
5,310,674  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,416,887 		 100
[  59.4]
9,119,338 
9,120,000 
c (　           ) 
5,554,208  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,686,451 		 100
[  64.1]
8,871,218 
8,870,000 
d (　           ) 
5,232,143  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,451,893 		 100
[  57.2]
9,531,281 
9,530,000 
e (　           ) 
4,610,723  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,868,923 		 100
[  53.3]
9,134,940 
9,130,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -15.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  9,200,000 円／㎡]  



京都下京 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

256,572,063 
96,888,701 
159,683,362 
67,332,000 
92,351,362 		 （　0.9494）
87,678,383 		 （  3.3 -  0.4 ）
2.9％  
⑧収益価格 　  3,023,392,517 円　　　　（　  6,230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 435.81 Ｓ8F1B 3,515.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
高度利用地区		 100 ％   600 ％   700 ％   485 ㎡     22.9 m x   21.1 m  前面道路：府道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高度利用地区に基づく建物想定（容積対象面積約３３３８㎡）により、地下１階～地上２階は店舗、地上３～８階は事務所を想定。 ⑦有効率　  67.1 ％
の理由		 同種・同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
420.00 
42.0 
176.40 
11,200 
1,975,680 		 8.0  15,805,440 
2.0  3,951,360 

 1～ 1		 店舗
316.00 
36.0 
113.76 
20,800 
2,366,208 		 10.0  23,662,080 
2.0  4,732,416 

 2～ 2		 店舗
359.00 
68.0 
244.12 
13,000 
3,173,560 		 8.0  25,388,480 
2.0  6,347,120 

 3～ 8		 事務所
400.00 
76.0 
304.00 
6,850 
2,082,400 		 10.0  20,824,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  
20.00 
 
 
 
 		    
   

計
3,515.00 
67.1 
2,358.28 

20,009,848 		 189,800,000 
15,030,896 
⑨年額支払賃料     20,009,848 円　×　12ヶ月　＝　     240,118,176 円 
⑩a共益費（管理費）             910 円／㎡　×　   2,358.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　      25,752,418 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       265,870,594 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    13,329,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 253,261,064 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       189,800,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,803,100 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       15,030,896 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       1,507,899 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     256,572,063 円　　　　（　       529,015 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,440,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 45,320,401 円  　　　      266,590,594　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   31,108,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,540,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,240,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,240,000 円  　　　　  1,240,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      96,888,701 円　（　　　　　　       199,771 円／㎡）　　（経費率　　  37.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9494    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,240,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 336,000 円／㎡　×　   3,515.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0354 ×　 40 ％　＋　0.0505 ×  30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 67,332,000 円  
（　　　　　       138,829 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 256,572,063 円      
②総費用 96,888,701 円      
③純収益　①－② 159,683,362 円      
④建物等に帰属する純収益 67,332,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 92,351,362 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 87,678,383 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      180,780 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,023,392,517 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番
 1306000173269-0000
2 　京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町７３４番１
 1306000173270-0000
3 　
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6 　
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備考