別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
京都下京 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-13 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　正也   TEL.
鑑定評価額 323,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３８８番外
 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(90,400)
不整形
1:2.5		 診療所兼事務所

ＲＣ7		 中小規模の事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 東7.9m市道 水道、ガス、下水 四条

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    65 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 四条駅西方

330m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 　京都市中心部に近く、事務所、店舗、共同住宅等が混在する古くからの商業地域であり、今後とも漸次、建て
替えによる高度化が進展するものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    906,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、下京区、中京区を中心とする中心商業地域の外縁部の商業地域の圏域。需要者の中心は、地縁性のあ
る中小規模事業者である。建て替えによる高度化の進展とともに、多様な商業用途を有する商業地域に変わりつつある
。画地規模はまちまちであり、中心となる価格帯は見い出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　上記の通り、収益価格は比準価格に比してやや低位に求められた。当地域は、収益物件も所在するが、自用目的の物
件が主体の商業地域であることを考慮し、比準価格を重視しつつ、収益価格も斟酌し、かつ代表標準地価格との均衡性
にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    705,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.4]		 [100.0]
100		 1,150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気は緩やかな回復方向が続いており、不
動産市況も総じて堅調であるが、建築費の高
騰、金利上昇等の懸念要因もある。


　中心商業地域外縁の商業地域として用途の
多様化が進展している。



　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｄ

-26		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,400)
b ２６Ｋ１Ｇ

-7		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東13m市道、
南7m、角地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,400)
c ２６Ｋ１Ｂ

-10		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北6.4m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,384)
d ２６Ｋ１Ｏ

-105		 京都市下京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.1m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,306)
e ２６Ｋ１Ｋ

-4		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.9m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,654)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,101,751  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,134,804 		 100
[  90.8]
1,249,784 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,250,000 
b (　           ) 
2,876,346  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,837,995 		 100
[ 171.4]
1,655,773 
1,660,000 
c (　           ) 
756,694  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[  98.5]		 100
[  87.3]
919,573 		 100
[  81.6]
1,126,928 
1,130,000 
d (　           ) 
1,313,585  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,393,714 		 100
[ 111.7]
1,247,730 
1,250,000 
e (　           ) 
1,720,693  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,832,538 		 100
[ 143.6]
1,276,141 
1,280,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,230,000 円／㎡]  



京都下京 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき適用困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,821,900 
6,644,081 
26,177,819 
16,890,000 
9,287,819 		 （　0.9592）
8,908,876 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    254,539,314 円　　　　（　    906,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 230.00 ＲＣ5 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   400 ％   281 ㎡     11.2 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロアー貸し又は分割貸し、２階～５階は２ＬＤＫ、約６０～６５㎡程度のファミリータイプと想定。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 同種同規模の建物から推定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
80.0 
184.00 
4,400 
809,600 		 6.0  4,857,600 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
230.00 
85.0 
195.50 
2,650 
518,075 		 1.0  518,075 
1.0  518,075 

 3～ 5		 住宅
220.00 
84.3 
185.50 
2,700 
500,850 		 1.0  500,850 
1.0  500,850 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
83.6 
936.00 

2,830,225 		 6,878,225 
2,020,625 
⑨年額支払賃料      2,830,225 円　×　12ヶ月　＝　      33,962,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     936.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,962,700 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,698,135 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,264,565 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,878,225 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          65,343 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,020,625 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         491,992 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,821,900 円　　　　（　       116,804 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,800,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,018,881 円  　　　       33,962,700　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      675,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,550,000 円  　　　　    300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       300,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       300,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,644,081 円　（　　　　　　        23,644 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,890,000 円  
（　　　　　        60,107 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,821,900 円      
②総費用 6,644,081 円      
③純収益　①－② 26,177,819 円      
④建物等に帰属する純収益 16,890,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,287,819 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,908,876 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,704 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    254,539,314 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     906,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３８８番
 1306000173537-0000
2 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３９０番１
 1306000173538-0000
3 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３９０番２
 1300001150658-0000
4 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３９２番２
 1300001150657-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都下京 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-13 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　直紀   TEL.
鑑定評価額 329,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３８８番外
 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(90,400)
不整形
1:2.5		 診療所兼事務所

ＲＣ7		 中小規模の事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 東7.9m市道 水道、ガス、下水 四条

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    30 ｍ、南    65 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．９ｍ市道 交通

施設		 四条駅西方

330m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のまま
推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    901,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中京区及び下京区を中心とする商業地域等と判定した。需要者は、店舗、事務所を需要する法人、収益
物件を需要する投資家等のほか、立地、規模によっては、ホテル事業者やマンション開発業者の市場参加も考えられる
。店舗、事務所の需要が安定し、ホテル、マンション用地需要も堅調に推移していることから、高値水準での取引が継
続している。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地３億円台半ばとなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として
有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    705,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.4]		 [100.0]
100		 1,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。米国の通商
政策の影響や、物価上昇の継続が個人消費に
及ぼす影響などが、景気を下押しするリスク
となっている。

店舗、事務所需要が安定し、ホテル、マンシ
ョン用地需要も地価上昇を牽引している。地
価水準は、上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｆ

-27		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6.7m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,400)
b ２６Ｋ１Ｇ

-22		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.9m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,354)
c ２６Ｋ１Ｆ

-28		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,390)
d ２６Ｋ１Ｄ

-23		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,330)
e ２６Ｋ１Ａ

-15		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,270)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,318,372  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,344,739 		 100
[ 110.0]
1,222,490 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,220,000 
b (　           ) 
1,531,166  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,555,665 		 100
[ 123.6]
1,258,629 
1,260,000 
c (　           ) 
1,851,229  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,878,997 		 100
[ 150.5]
1,248,503 
1,250,000 
d (　           ) 
857,682  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
902,281 		 100
[  74.8]
1,206,258 
1,210,000 
e (　           ) 
869,128  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
890,430 		 100
[  71.7]
1,241,883 
1,240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,240,000 円／㎡]  



京都下京 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

33,398,471 
6,625,373 
26,773,098 
17,553,600 
9,219,498 		 （　0.9615）
8,864,547 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    253,272,771 円　　　　（　    901,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 230.00 ＲＣ5 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   400 ％   281 ㎡     11.2 m x   26.0 m  前面道路：市道     　   7.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２～５階はフロア毎に２ＬＤＫ３戸、平均専有面積約６３㎡の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
230.00 
80.0 
184.00 
4,250 
782,000 		 6.0  4,692,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
230.00 
85.0 
195.50 
2,680 
523,940 		 1.0  523,940 
2.0  1,047,880 

 3～ 4		 住宅
220.00 
84.3 
185.50 
2,730 
506,415 		 1.0  506,415 
2.0  1,012,830 

 5～ 5		 住宅
220.00 
84.3 
185.50 
2,790 
517,545 		 1.0  517,545 
2.0  1,035,090 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,120.00 
83.6 
936.00 

2,836,315 		 6,746,315 
4,108,630 
⑨年額支払賃料      2,836,315 円　×　12ヶ月　＝　      34,035,780 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     936.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,035,780 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,701,789 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,333,991 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,746,315 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,090 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,108,630 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,000,390 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      33,398,471 円　　　　（　       118,856 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,797 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,680 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,590,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,021,073 円  　　　       34,035,780　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      675,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,703,000 円  　　　　    318,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,625,373 円　（　　　　　　        23,578 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9615    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 318,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,553,600 円  
（　　　　　        62,468 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 33,398,471 円      
②総費用 6,625,373 円      
③純収益　①－② 26,773,098 円      
④建物等に帰属する純収益 17,553,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,219,498 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,864,547 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    253,272,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     901,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３８８番
 1306000173537-0000
2 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３９０番１
 1306000173538-0000
3 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３９０番２
 1300001150658-0000
4 　京都市下京区新町通綾小路下る船鉾町３９２番２
 1300001150657-0000
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備考