別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
京都下京 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-11 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　加瀬澤　史人   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区西七条比輪田町１２番４
 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観形成

(100,600)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 営業所、店舗、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 東27m府道 水道、ガス、下水 西大路

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 西大路通に面する。 街

路		 ２７ｍ府道 交通

施設		 西大路駅北方

1.1km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 西大路通沿いの商業地域で、特段の変動要因もないことから今後も現状を維持すると予測する。不動産供給が少
ない一方で不動産需要が堅調であるため、地価水準は今後も上昇傾向であると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    561,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は下京区及び周辺区における幹線又は準幹線道路沿いに形成される商業地域である。営業所、店舗、共同住
宅等が建ち並ぶ商業地域で、需要者は事業を目的とする法人が中心となる。纏まった規模の土地にはマンションデベロ
ッパーや不動産投資家の需要も認められる。需要は安定している一方で、供給は限定的なため、地価は上昇傾向で推移
している。取引価格は画地規模等により大きな幅があるため、市場の中心となる価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域等に所在する多数の取引事例を収集し得たことから比準価格の規範性は高い。収益価格は比準
価格に比べ低位に試算されたが、複数の需要が競合する現在の売買市場を収支予測や利回り等において十分に反映でき
なかったためと思料され、相対的な信頼性は劣る。従って市場性を反映した規範性の高い比準価格を重視し、収益価格
を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    705,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[119.1]		 [100.0]
100		 672,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    643,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日中対立による渡航自粛、物価上昇による個
人消費の減退、少子高齢化等の不透明感はあ
るが、活況な観光産業等を背景に経済は着実
に拡大している。

幹線道路沿いの商業地域であり、特段の変動
要因はない。高度利用が可能かつ利便性の高
さから、近年はマンションの建築が相次いで
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　 -16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ２Ａ

-28		 京都市右京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m市道、
中間画地
近商
高度4種最高20m
(90,300)
b ２６Ｋ１Ｊ

-11		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m府道、
東7.6m、角地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,500)
c ２６Ｋ１Ｃ

-102		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東35m府道、
北11m、
二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観形成
(100,500)
d ２６Ｋ１Ｌ

-102		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m府道、
西3.6m、
二方路
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,400)
e ２６Ｋ１Ｇ

-110		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
599,007  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
602,601 		 100
[  84.5]
713,137 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
713,000 
b (　           ) 
758,397  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
765,760 		 100
[ 108.4]
706,421 
706,000 
c (　           ) 
545,876  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
580,240 		 100
[  84.7]
685,053 
685,000 
d (　           ) 
506,714  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
526,585 		 100
[  76.2]
691,056 
691,000 
e (　           ) 
467,907  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
494,110 		 100
[  72.9]
677,791 
678,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    690,000 円／㎡]  



京都下京 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,272,953 
8,456,334 
30,816,619 
25,157,200 
5,659,419 		 （　0.9578）
5,420,592 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    146,502,486 円　　　　（　    561,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 162.00 ＲＣ10 1,566.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観形成		 100 ％   600 ％   600 ％   261 ㎡     18.0 m x   14.7 m  前面道路：府道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上を専有面積２８㎡程度のワンルーム住戸を想定した。 ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
162.00 
75.0 
121.50 
2,800 
340,200 		 6.0  2,041,200 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
156.00 
90.0 
140.40 
2,348 
329,659 		 1.0  329,659 
1.0  329,659 

 4～10		 住宅
156.00 
90.0 
140.40 
2,418 
339,487 		 1.0  339,487 
1.0  339,487 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,566.00 
88.4 
1,385.10 

3,375,927 		 5,076,927 
3,035,727 
⑨年額支払賃料      3,375,927 円　×　12ヶ月　＝　      40,511,124 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,385.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,511,124 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,025,556 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,485,568 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,076,927 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,231 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,035,727 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         739,154 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,272,953 円　　　　（　       150,471 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,348 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,180,000 円  　　　　    436,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,215,334 円  　　　       40,511,124　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      483,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,706,000 円  　　　　    436,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       436,000 円  　　　　    436,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       436,000 円  　　　　    436,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,456,334 円　（　　　　　　        32,400 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 436,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　   1,566.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,157,200 円  
（　　　　　        96,388 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,272,953 円      
②総費用 8,456,334 円      
③純収益　①－② 30,816,619 円      
④建物等に帰属する純収益 25,157,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,659,419 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,420,592 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,769 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    146,502,486 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     561,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区西七条比輪田町１２番４
 1300001137287-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都下京 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-11 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　将史   TEL.
鑑定評価額 175,000,000 円  １㎡当たりの価格 672,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区西七条比輪田町１２番４
 ②地積
　(㎡)		 261  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度1種最高31m
沿道美観形成

(100,600)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 営業所、店舗、共同
住宅等が建ち並ぶ商
業地域		 東27m府道 水道、ガス、下水 西大路

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南   130 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ２７ｍ府道 交通

施設		 西大路駅北方

1.1km		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度1種最高31m
沿道美観形成
⑤地域要因の将
　来予測		 営業所、店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現状通り推移する
ものと予測する。市街地の幹線道路沿いの需要は底堅く、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    580,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は下京区及び隣接区における幹線道路又は準幹線道路沿いの商業地域と判定する。需要者は高度利用を前提
としたマンションやテナントビルを開発する中堅以上の不動産業者やホテル事業者及びこれらを投資対象とする機関投
資家等が中心的である。有効活用が可能な幹線道路沿い且つまとまった画地は旺盛な需要に比して供給が少なく、需給
は逼迫していることから、地価は上昇傾向。取引の中心価格帯は規模、業種等一様ではないため、見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については同一需給圏内における規範性の高い取引事例を採用した。一方収益価格については、商業地域であ
るが売買市場に比して賃貸市場の熟成度が低く、収益性を反映した価格形成は希薄であるため、比準価格に比して低位
に求められたものと判断される。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標
準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    705,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[119.1]		 [100.0]
100		 672,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    643,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 外国人観光客数は過去最高を更新し続けるな
どインバウンド需要は高止まりの一方、物価
高や人手不足による機会損失等収益構造の変
化が注視される。

地域要因に変動はない。高度利用が見込める
幹線道路沿いの商業地は相対的稀少性が高く
、需給が逼迫。地価は上昇傾向が続いている
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　 -16.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｃ

-21		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.2m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
b ２６Ｋ１Ｃ

-102		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東35m府道、
北11m、
二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観形成
(100,500)
c ２６Ｋ１Ｌ

-102		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m府道、
西3.6m、
二方路
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(100,400)
d ２６Ｋ１Ｆ

-101		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南16m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
478,668  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
474,021 		 100
[  67.7]
700,179 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
700,000 
b (　           ) 
545,876  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
580,240 		 100
[  83.7]
693,238 
693,000 
c (　           ) 
506,714  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
526,585 		 100
[  80.6]
653,331 
653,000 
d (　           ) 
606,695  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
658,264 		 100
[  94.1]
699,537 
700,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    690,000 円／㎡]  



京都下京 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,770,561 
8,225,240 
30,545,321 
24,695,600 
5,849,721 		 （　0.9578）
5,602,863 		 （  4.0 -  0.3 ）
3.7％  
⑧収益価格 　    151,428,730 円　　　　（　    580,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 162.00 ＲＣ10 1,566.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
沿道美観形成		 100 ％   600 ％   600 ％   261 ㎡     18.0 m x   14.7 m  前面道路：府道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階テナント、２階以上は１Ｋタイプの単身者向け店舗兼共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
162.00 
75.0 
121.50 
2,700 
328,050 		 6.0  1,968,300 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
156.00 
90.0 
140.40 
2,300 
322,920 		 1.0  322,920 
1.0  322,920 

 4～10		 住宅
156.00 
90.0 
140.40 
2,400 
336,960 		 1.0  336,960 
1.0  336,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,566.00 
88.4 
1,385.10 

3,332,610 		 4,972,860 
3,004,560 
⑨年額支払賃料      3,332,610 円　×　12ヶ月　＝　      39,991,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,385.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,991,320 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,999,566 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,991,754 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,972,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,242 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,004,560 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         731,565 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,770,561 円　　　　（　       148,546 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,351 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,140,000 円  　　　　    428,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,199,740 円  　　　       39,991,320　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      391,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,638,000 円  　　　　    428,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       428,000 円  　　　　    428,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       428,000 円  　　　　    428,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,225,240 円　（　　　　　　        31,514 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9578    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 428,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　   1,566.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0577     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0558 ×  40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,695,600 円  
（　　　　　        94,619 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,770,561 円      
②総費用 8,225,240 円      
③純収益　①－② 30,545,321 円      
④建物等に帰属する純収益 24,695,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,849,721 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,602,863 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,467 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    151,428,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     580,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区西七条比輪田町１２番４
 1300001137287-0000
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備考