別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
京都下京 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-9 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山下　善彦   TEL.
鑑定評価額 67,800,000 円  １㎡当たりの価格 605,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区大宮通木津屋橋上る上之町４１７番１
 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ4		 中低層の事務所、店
舗等が建ち並ぶ既成
商業地域		 東27m府道、背面道 水道、ガス、下水 梅小路京都西

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大宮通に面する。 街

路		 ２７ｍ府道 交通

施設		 梅小路京都西駅東方

670m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の事務所、店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。観光施設へ近いことに加えて、京都市中央
卸売市場再整備等への期待もあり、需要は堅調で、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    635,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    404,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に下京区及び隣接区における幹線線道路等沿いの商業地域である。主な需要者は市内の中小事業者、不
動産業者であり、画地規模によってはマンションデベロッパーも見込まれる。京都中央卸売市場再整備等の期待や、梅
小路公園、観光施設にも近く、需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は、立地、画地規模、利用用途に
よって異なり、把握しづらい状況となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用して試算されており、市場実態を反映した実証的な価格である。一
方、収益価格は、試算過程に多くの想定事項が介在することから、信頼性は相対的にやや劣るものの、土地の収益性を
反映した理論的な価格で検証手段としても有用である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標
準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    705,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[133.6]		 [101.0]
100		 605,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 京都経済は、個人消費は回復テンポ緩やか、
観光は堅調、物価上昇、住宅建設は前年上回
る、設備投資は前年上回る、企業収益は減益
見込み。

梅小路公園に近く、観光需要の回復、京都市
中央卸売市場再整備等への期待により、需要
は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｊ

-11		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m府道、
東7.6m、角地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,500)
b ２６Ｋ１Ｌ

-112		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40m国道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(100,600)
c ２６Ｋ１Ｃ

-101		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西34m府道、
南11m、角地
商業
高度1種最高31m
沿道美観形成
(100,500)
d ２６Ｋ１Ｄ

-101		 京都市下京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北18.3m府道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(100,400)
e ２６Ｋ１Ｃ

-102		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東35m府道、
北11m、
二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観形成
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
758,397  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
765,760 		 100
[ 121.2]
631,815 		 街路　　   -1.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
638,000 
b (　           ) 
640,775  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
666,406 		 100
[ 106.0]
628,685 
635,000 
c (　           ) 
481,526  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
481,526 		 100
[  77.1]
624,547 
631,000 
d (　           ) 
540,820  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
605,718 		 100
[  96.0]
630,956 
637,000 
e (　           ) 
545,876  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
580,240 		 100
[  92.6]
626,609 
633,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    635,000 円／㎡]  



京都下京 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,574,309 
1,812,438 
6,761,871 
4,964,000 
1,797,871 		 （　0.9571）
1,720,742 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     45,282,684 円　　　　（　    404,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ4 340.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高15m
旧市街地美観		 100 ％   400 ％   400 ％   112 ㎡      8.0 m x   14.0 m  前面道路：府道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２～４階：１ＤＫタイプ、平均住戸面積約３５㎡を想定。 ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
3,300 
222,750 		 6.0  1,336,500 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,400 
183,600 		 1.0  183,600 
1.0  183,600 

 3～ 4		 居宅
80.00 
85.0 
68.00 
2,450 
166,600 		 1.0  166,600 
1.0  166,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
340.00 
82.4 
280.00 

739,550 		 1,853,300 
516,800 
⑨年額支払賃料        739,550 円　×　12ヶ月　＝　       8,874,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,874,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       443,730 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,430,870 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,853,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,606 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          516,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         125,833 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,574,309 円　　　　（　        76,556 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 266,238 円  　　　        8,874,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      722,500 円  　　　　     85,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,812,438 円　（　　　　　　        16,182 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 238,000 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,964,000 円  
（　　　　　        44,321 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,574,309 円      
②総費用 1,812,438 円      
③純収益　①－② 6,761,871 円      
④建物等に帰属する純収益 4,964,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,797,871 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,720,742 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,364 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     45,282,684 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     404,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区大宮通木津屋橋上る上之町４１７番１
 1306000141570-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
京都下京 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-9 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　昌行   TEL.
鑑定評価額 67,800,000 円  １㎡当たりの価格 605,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区大宮通木津屋橋上る上之町４１７番１
 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼共同
住宅
Ｓ4		 中低層の事務所、店
舗等が建ち並ぶ既成
商業地域		 東27m府道、背面道 水道、ガス、下水 梅小路京都西

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗共同住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大宮通に面する 街

路		 ２７ｍ府道 交通

施設		 梅小路京都西駅東方

670m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに中低層の事務所・店舗等が建ち並ぶ商業地域。観光客で賑わう梅小路公園、京都水族館等に近く
、地域の発展により需要は拡大傾向にある。地価は今後も上昇傾向にて推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗共同住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    638,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    443,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は下京区を中心に隣接区を含む幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域。主たる需要者は同圏域に地縁を有
する中小事業者及び個人であるが、規模の大きい区画ではマンションデベロッパーの取得意欲も旺盛である。周辺には
梅小路公園、京都水族館、京都鉄道博物館等が存在し、地域の発展により、近年は訪日外国人を含む観光客も増加し、
需要は堅調である。取引の中心となる価格帯については、需要者の属性によって立地や規模も異なるため見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では貸店舗や収益ビル等も存在するが、自用の店舗や事務所が多く、自己使用による快適性を重
視して価格形成がなされている。そのため、土地価格に見合う賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格はやや
低位に試算された。取引の中心も自己使用目的であることから、比準価格の説得力は高いと判断した。よって、本件で
は比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    705,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[133.6]		 [101.0]
100		 605,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 最近の京都経済は物価上昇と個人消費の減少
が継続しているが、インバウンド需要の回復
や各種政策の効果もあって、緩やかな持ち直
し傾向にある。

幹線道路沿いの商業地域。近年は梅小路公園
の整備、京都水族館の開設等、周辺地域の発
展により客足は増加し、需要は堅調に推移。
地価は上昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 -10.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｃ

-21		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.2m市道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
b ２６Ｋ１Ｃ

-102		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東35m府道、
北11m、
二方路
商業
高度1種最高31m
沿道美観形成
(100,500)
c ２６Ｋ１Ｊ

-11		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m府道、
東7.6m、角地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(100,500)
d ２６Ｋ１Ｂ

-108		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西17m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
沿道美観形成
(90,400)
e ２６Ｋ１Ｌ

-112		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西40m国道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
478,668  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
474,021 		 100
[  79.5]
596,253 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
602,000 
b (　           ) 
545,876  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
580,240 		 100
[  93.7]
619,253 
625,000 
c (　           ) 
758,397  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
765,760 		 100
[ 120.1]
637,602 
644,000 
d (　           ) 
773,577  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
827,254 		 100
[ 123.5]
669,841 
677,000 
e (　           ) 
640,775  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
666,406 		 100
[ 105.0]
634,672 
641,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    638,000 円／㎡]  



京都下京 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,252,993 
1,940,707 
7,312,286 
5,343,600 
1,968,686 		 （　0.9571）
1,884,229 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     49,584,974 円　　　　（　    443,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 90.00 Ｓ4 360.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度4種最高15m
旧市街地美観		 100 ％   400 ％   400 ％   112 ㎡      8.0 m x   14.0 m  前面道路：府道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２～４階は１Ｋタイプの共同住宅（平均専有面積２５㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同種・同規模の建物と比較して標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
90.00 
75.0 
67.50 
3,550 
239,625 		 6.0  1,437,750 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,400 
183,600 		 1.0  183,600 
1.0  183,600 

 3～ 4		 住宅
90.00 
85.0 
76.50 
2,450 
187,425 		 1.0  187,425 
1.0  187,425 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
360.00 
82.5 
297.00 

798,075 		 1,996,200 
558,450 
⑨年額支払賃料        798,075 円　×　12ヶ月　＝　       9,576,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     297.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,576,900 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       478,845 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,098,055 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,996,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,964 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          558,450 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         135,974 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,252,993 円　　　　（　        82,616 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 549,000 円  　　　　     91,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 287,307 円  　　　        9,576,900　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      143,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      777,700 円  　　　　     91,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,500 円  　　　　     91,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,500 円  　　　　     91,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,940,707 円　（　　　　　　        17,328 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     360.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,343,600 円  
（　　　　　        47,711 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,252,993 円      
②総費用 1,940,707 円      
③純収益　①－② 7,312,286 円      
④建物等に帰属する純収益 5,343,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,968,686 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,884,229 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,823 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     49,584,974 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     443,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区大宮通木津屋橋上る上之町４１７番１
 1306000141570-0000
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備考