別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都下京 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　糸井　周平   TEL.
鑑定評価額 75,400,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区猪熊通綾小路下る瀬戸屋町３０７番１
 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高15m
旧市街地美観

(90,270)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ3		 事業所、一般住宅、
共同住宅の混在する
商業地域		 東4.5m市道 水道、ガス、下水 大宮

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 大宮駅南東方

320m		 法令

規制		 近商
(90,270)
準防 
高度3種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 本地域は事業所、共同住宅等が建ち並ぶ幹線道路背後の商業地域である。事務所や共同住宅など各種需要は旺盛
であり、当面は同様の傾向が続くものと判断される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    572,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    394,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市下京区周辺の幹線道路背後に位置する商業地域の一帯。主な需要者は事務所等としての利用を目論
む法人事業者であるが、画地規模によってはマンションデベロッパー等も想定される。利便性の良好な用途の多様性が
認められる地域であり、需給は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は画地規模や建物品等などにより区々で
あり、見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は事業所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、費用性のみならず収益性を考慮の上、価格形成が行われる
。比準価格はいずれも幹線道路背後の商業地の事例から得られた価格であり、規範性は高い。一方、収益価格は周辺の
賃貸事例を踏まえて査定しているが、想定要素も多く、相対的に規範性の程度はやや劣る。よって比準価格を重視、収
益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    705,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[145.9]		 [100.0]
100		 548,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    511,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンドにより地価は全般的に上昇傾向
で推移しているが、米国の通商政策や日中関
係など、国際情勢に起因した先行きの不透明
感もみられる。

鉄道駅に近い幹線道路背後の商業地域。繁華
性はやや低いが利便性の良好さから多様な需
要が認められ、地価は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｄ

-13		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.2m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,252)
b ２６Ｋ１Ｅ

-18		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,300)
c ２６Ｋ１Ｇ

-107		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,240)
d ２６Ｋ１Ｊ

-110		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.4m市道、
北1.2m、角地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,324)
e ２６Ｋ１Ｐ

-24		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
757,689  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
784,966 		 100
[ 128.3]
611,821 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
612,000 
b (　           ) 
788,126  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
819,651 		 100
[ 143.2]
572,382 
572,000 
c (　           ) 
425,908  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
451,037 		 100
[  83.7]
538,873 
539,000 
d (　           ) 
553,284  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
604,620 		 100
[  98.8]
611,964 
612,000 
e (　           ) 
402,375  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
410,423 		 100
[  78.5]
522,832 
523,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    572,000 円／㎡]  



京都下京 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,949,363 
1,616,346 
6,333,017 
4,195,940 
2,137,077 		 （　0.9593）
2,050,098 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     53,949,947 円　　　　（　    394,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 100.00 ＲＣ3 290.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   300 ％   270 ％   137 ㎡      6.0 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２～３階は２ＤＫ・平均専有面積４０㎡程度の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  87.2 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
82.0 
82.00 
3,040 
249,280 		 8.0  1,994,240 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
100.00 
90.0 
90.00 
2,530 
227,700 		 1.0  227,700 
1.0  227,700 

 3～ 3		 住宅
90.00 
90.0 
81.00 
2,580 
208,980 		 1.0  208,980 
1.0  208,980 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
290.00 
87.2 
253.00 

685,960 		 2,430,920 
436,680 
⑨年額支払賃料        685,960 円　×　12ヶ月　＝　       8,231,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     253.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,231,520 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       411,576 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,819,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,430,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,094 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          436,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         106,325 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,949,363 円　　　　（　        58,025 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 438,600 円  　　　　     73,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 246,946 円  　　　        8,231,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      163,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      621,300 円  　　　　     73,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,100 円  　　　　     73,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,100 円  　　　　     73,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,616,346 円　（　　　　　　        11,798 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9593    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0426 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,195,940 円  
（　　　　　        30,627 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,949,363 円      
②総費用 1,616,346 円      
③純収益　①－② 6,333,017 円      
④建物等に帰属する純収益 4,195,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,137,077 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,050,098 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,964 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,949,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     394,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区猪熊通綾小路下る瀬戸屋町３０７番１
 1306000157067-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都下京 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都下京 5-5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　小島　崇史   TEL.
鑑定評価額 75,100,000 円  １㎡当たりの価格 548,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市下京区猪熊通綾小路下る瀬戸屋町３０７番１
 ②地積
　(㎡)		 137  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高15m
旧市街地美観

(90,270)

1:4		 店舗兼住宅

Ｓ3		 事業所、一般住宅、
共同住宅の混在する
商業地域		 東4.5m市道 水道、ガス、下水 大宮

320m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ４．５ｍ市道 交通

施設		 大宮駅南東方

320m		 法令

規制		 近商
(90,270)
準防 
高度3種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 事業所、一般住宅、共同住宅が混在する地域である。当地域及び周辺地域において格別の変動要因はなく、当分
の間は現状を維持すると予測する。地価水準は需給関係と市場性等から上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    570,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    394,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に大宮駅の周辺の幹線道路背後の商住混在地域である。需要者の中心は店舗住宅、事業所、住宅等の利
用を目的とする法人・個人である。規模や立地によっては、不動産事業者やマンションデベロッパー等の需要も見込め
る。利用用途の多様性を有し、需要は旺盛であり、地価は上昇傾向が強い。中小の画地が混在し中心となる価格帯は見
いだせないが概ね５５００万円～１億１千万円程度と幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗住宅、一般住宅が混在し自用目的の取引が中心である。多数の取引事例の中から、より適切な５事例を採用して求
めた比準価格の規範性は高いと判断する。一方、当地域の収益性はその試算において想定要素を含むこと等、やや低位
に求められた。また、取引においては収益性のみで意思決定されることは少ない。よって、市場の実態を反映した比準
価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都下京 5-8               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    705,000 円／㎡		 [113.5]
100		 100
[100.0]		 100
[145.9]		 [100.0]
100		 548,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    511,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、関税の状況、世界情勢等のリスクが
あるものの、インバウンド需要は旺盛で、市
内中心部付近の不動産市況は上昇傾向。


駅に近く、幹線道路背後の地域で、マンショ
ン建設や収益物件の需要が強くなってきてい
る。その他格別の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都下京 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｂ

-107		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.4m私道、
南4m、角地
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(70,200)
b ２６Ｋ１Ｐ

-23		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.4m市道、
中間画地
商業
高度4種最高20m
市街地美観形成
(90,324)
c ２６Ｋ１Ｏ

-25		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.8m市道、
南2.3m、
二方路
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(80,200)
d ２６Ｋ１Ａ

-18		 京都市下京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北3.9m市道、
南2.2m、
二方路
準工
高度3種最高20m
市街地美観形成
(80,200)
e ２６Ｋ１Ｏ

-26		 京都市中京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.8m市道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
市街地美観形成
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
508,833  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
518,129 		 100
[  91.2]
568,124 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
568,000 
b (　           ) 
529,361  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
538,889 		 100
[  97.7]
551,575 
552,000 
c (　           ) 
474,158  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
471,834 		 100
[  81.6]
578,228 
578,000 
d (　           ) 
547,368  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
579,237 		 100
[  94.1]
615,555 
616,000 
e (　           ) 
411,969  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
419,384 		 100
[  78.2]
536,297 
536,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    570,000 円／㎡]  



京都下京 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,865,921 
1,823,216 
7,042,705 
4,899,760 
2,142,945 		 （　0.9571）
2,051,013 		 （  4.1 -  0.3 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     53,974,026 円　　　　（　    394,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都下京 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅 110.00 Ｓ3 330.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   300 ％   270 ％   137 ㎡      6.0 m x   22.5 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用および標準地の画地条件により、１階店舗・事務所はフロア貸し、住宅は１戸約２７㎡の１Ｋタイプ。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考にし下表のとおり。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
110.00 
82.0 
90.20 
3,000 
270,600 		 5.0  1,353,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,470 
244,530 		 1.0  244,530 
1.0  244,530 

 3～ 3		 住宅
110.00 
90.0 
99.00 
2,530 
250,470 		 1.0  250,470 
1.0  250,470 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
330.00 
87.3 
288.20 

765,600 		 1,848,000 
495,000 
⑨年額支払賃料        765,600 円　×　12ヶ月　＝　       9,187,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     288.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,187,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       459,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,727,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,848,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,556 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          495,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         120,525 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,865,921 円　　　　（　        64,715 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都下京 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 503,400 円  　　　　     83,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 275,616 円  　　　        9,187,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      163,300 円  　　　査定
 建物　　　　　　　　　      713,100 円  　　　　     83,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        83,900 円  　　　　     83,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        83,900 円  　　　　     83,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,823,216 円　（　　　　　　        13,308 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9571    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 83,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 242,000 円／㎡　×　     330.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0584     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0450 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,899,760 円  
（　　　　　        35,765 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,865,921 円      
②総費用 1,823,216 円      
③純収益　①－② 7,042,705 円      
④建物等に帰属する純収益 4,899,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,142,945 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,051,013 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,971 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     53,974,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     394,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都下京 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市下京区猪熊通綾小路下る瀬戸屋町３０７番１
 1306000157067-0000
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備考