令和8年1月14日　提出 京都下京 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都下京 -1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 308,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市下京区小坂町１７番５ ②地積 　(㎡) 105   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高20m 市街地美観形成 (70,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の多 い既成住宅地域 北3.5m市道 水道、ガス、下水 丹波口 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　３ ．５ｍ市道 交通 施設 丹波口駅南東方 570m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度2種最高20m 市街地美観形成 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅の多い既成住宅地域として熟成している。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維 持すると予測する。街路がやや狭小であるが、駅徒歩圏内であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    308,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は下京区及び周辺区の住宅地域であり、特に堀川通以西の住宅地域と代替関係が強い。需要者の中心は、既 成住宅地であり、地縁的選好性を有する一般所得者のほか、駅から徒歩圏内の住宅地域であるため、市内居住の一次取 得者及び買換えを目的とする一般所得者も見られる。やや街路が狭小な地域であるが、利便性が良好であり、取得需要 は堅調である。取引における中心価格帯は、標準地程度の規模で、土地のみで３千万円前半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は主として、居住の快適性を重視する住宅地域に存し、取引の中心は自用目的の戸建住宅の 取引である。土地の規模等からも賃貸用の建物の想定は困難で、収益還元法は試算しない。よって、本件においては、 地域的特性を踏まえ、市場の実態を反映し、信頼性の高い比準価格を採用し、類似性の高い標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都下京 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    337,000 円／㎡ [106.8] 100 100 [100.0] 100 [116.8] [100.0] 100 308,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    288,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の景気は緩やかに持ち直している。下 京区の人口は微増傾向で、住宅地の取得需要 は強く、地価は上昇傾向となっている。 街路がやや狭小であるが、駅徒歩圏内で、利 便性が良好な既成住宅地域であり、地域要因 に変動はない。取得需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.9 ％  ％