鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
京都東山 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都東山 5-10

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　山口　将史

TEL.

鑑定評価額

177,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	940,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高15m 歴史遺産美観 (90,400)
	1:3	店舗ＳＲＣ4F1B	中層の飲食店ビルが建ち並ぶ商業地域	西7.4m市道	水道、ガス、下水	三条 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

７．４ｍ市道

交通

施設

三条駅南方

170m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高15m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗ビルが建ち並ぶ歓楽街的商業地域である。外国人観光客を中心とする来街者の増加を受け、飲食関連
の店舗進出意欲は高く、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,470,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東山区及び隣接区における繁華性の高い商業地域と判定される。主たる需要者は飲食店事業目的の法人、
テナントビル開発業者、これらを投資対象とする投資家等である。外国人観光客の増加に伴い、昼間は周辺観光地を巡
る通り客、夜間は常連の地元客等が加わり、日中を通して活況である。観光消費額も増額傾向であることから、祇園地
区への進出・投資意欲は高く、地価は上昇傾向が続く。取引の中心価格帯は規模、業種等の多様性から見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格については同一需給圏内における類似性の高い取引事例を採用して試算しており規範性は高い。一方収益価格
については、賃貸市場の実態等に即した想定建物及び純収益に基づき試算したもので、潜在的な収益性を反映した価格
であるが、想定要素が介在しやや流動的な側面を有することは否めない。したがって、市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、指定基準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　東山（府） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,230,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

外国人観光客数は過去最高を更新し続けるな
どインバウンド需要は高止まりの一方、物価
高や人手不足による機会損失等収益構造の変
化が注視される。

京都市内屈指の歓楽街的商業地域であり繁華
性は高く、出店意欲は高いことから、地価は
上昇傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+17.9 ％

+12.2 ％

３　試算価格算定内訳

京都東山 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ１Ｂ -1	京都市東山区		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東5.6m、角地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (100,400)
b	２６Ｋ１Ｆ -107	京都市左京区		建付地	（　）	長方形	東17.3m市道、中間画地		近商高度4種最高15m 沿道美観形成 (90,300)
c	２６Ｋ１Ｅ -28	京都市東山区		貸家建付地	（　）	長方形	東5m私道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,300)
d	２６Ｋ１Ｎ -17	京都市東山区		底地	（　）	ほぼ長方形	西17m府道、北10.5m、角地		商業高度4種最高15m 沿道美観形成 (100,400)
e	２６Ｋ１Ｉ -102	京都市東山区		建付地	（　）	不整形	西26m市道、東2.6m、二方路		商業高度4種最高12m 岸辺美観 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 934,264	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	970,902	100 [ 67.6]	1,436,246	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,440,000
b	(　 ) 947,618	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,004,475	100 [ 70.4]	1,426,811		1,430,000
c	(　 ) 959,243	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	988,020	100 [ 71.3]	1,385,722		1,390,000
d	(　 774,427) 1,548,854	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,587,951	100 [ 101.7]	1,561,407		1,560,000
e	(　 ) 1,966,615	100 [ 100.0]	[ 116.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	2,426,887	100 [ 158.4]	1,532,126		1,530,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -33.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,470,000 円／㎡]

京都東山 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,392,470	3,931,093	12,461,377	7,722,000	4,739,377	（　0.9615） 4,556,911	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	130,197,457 円　　　　（　 1,020,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都東山 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	108.00	ＲＣ4	432.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 歴史遺産美観	90 ％	400 ％	400 ％	128 ㎡	6.7 m x 19.2 m	前面道路：市道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階各室貸の店舗ビルを想定。

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	75.0	81.00	6,700	542,700	6.0	3,256,200
							2.0	1,085,400
2～ 2	店舗	108.00	75.0	81.00	3,800	307,800	4.0	1,231,200
							1.0	307,800
3～ 4	店舗	108.00	75.0	81.00	3,421	277,101	4.0	1,108,404
							2.0	554,202
～

～

計		432.00	75.0	324.00		1,404,702		6,704,208
								2,501,604

⑨年額支払賃料	1,404,702 円　×　12ヶ月　＝　 16,856,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,856,424 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,011,385 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,845,039 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,704,208 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,501,604 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 484,411 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,392,470 円　　　　（　 128,066 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,550 円/㎡　月額支払賃料（　 3,421 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都東山 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	792,000 円	132,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	505,693 円	16,856,424　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,247,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,931,093 円　（　　　　　　 30,712 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9615

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 292,000 円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,722,000 円（　　　　　 60,328 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,392,470 円
②総費用	3,931,093 円
③純収益　①－②	12,461,377 円
④建物等に帰属する純収益	7,722,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,739,377 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,556,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,601 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,197,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都東山 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２	1300000050387-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
京都東山 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

京都東山 5-10

京都府

京都第１

氏名

不動産鑑定士　中島　昌行

TEL.

鑑定評価額

177,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,380,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	940,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２				②地積　(㎡)	128 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度4種最高15m 歴史遺産美観 (90,400)
	1:3	店舗ＳＲＣ4F1B	中層の飲食店ビルが建ち並ぶ商業地域	西7.4m市道	水道、ガス、下水	三条 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．４ｍ市道

交通

施設

三条駅南方

170m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度4種最高15m
歴史遺産美観

⑤地域要因の将
　来予測

中層の飲食店ビルが建ち並ぶ、通称「祇園」地域に位置する商業地域。地元企業者や観光客の他、近年は訪日外
国人客も多く、夜を中心に賑わっている。地域要因に変化は無いが、地価は上昇傾向にて推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,450,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、京都市東山区を中心とし、隣接する中京区、下京区を含む繁華性の高い飲食店を中心とする商業地域。
需要者の属性は、収益物件の運用を目的とする不動産業者、飲食店を中心とする店舗経営者等幅広い。国内外の観光客
で賑わっている名声が高い商業地域であるが、新規供給はほとんど無く、しかも用途の多様性を有する地域でもあるた
め需要は強い。取引の中心となる価格帯については、用途により取引される規模が異なるため見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

繁華性の高い店舗を中心とした商業地域であるため、収益性の影響は少なくないが、市場での収益物件は個別性が強く
、賃料水準も流動的であり、終局的には規範性のある市場相場が重視される傾向にある。試算においても収益価格は想
定要素が多いため、需要者は市場での取引実態を反映した比準価格を重視する傾向にある。よって、本件においては比
準価格を重視し、収益価格を関連付け、前年指定基準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

最近の京都経済は物価上昇と個人消費の減少
が継続しているが、インバウンド需要の回復
や各種政策の効果もあって、緩やかな持ち直
し傾向にある。

飲食店を中心とする名声の高い商業地域。連
日国内外の観光客で賑わい、繁華性が高いた
め出店意欲は強い。地域要因に変化は無いが
地価は上昇基調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+17.9 ％

+12.2 ％

３　試算価格算定内訳

京都東山 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２６Ｋ１Ｆ -18	京都市東山区		更地	（　）	ほぼ整形	東4m私道、中間画地		商業高度4種最高15m 歴史遺産美観 (90,240)
b	２６Ｋ１Ｂ -1	京都市東山区		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、東5.6m、角地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (100,400)
c	２６Ｋ１Ｏ -6	京都市中京区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.6m市道、中間画地		商業高度1種最高31m 旧市街地美観 (90,396)
d	２６Ｋ１Ｆ -13	京都市東山区		建付地	（　）	不整形	北5.8m市道、南西2m、二方路		２住居高度2種最高12m 歴史遺産美観 (60,200)
e	２６Ｋ１Ｍ -4	京都市中京区		建付地	（　）	不整形	東6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高15m 旧市街地美観 (90,390)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,282,155	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,328,313	100 [ 87.1]	1,525,044	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,530,000
b	(　 ) 934,264	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	970,902	100 [ 70.6]	1,375,215		1,380,000
c	(　 ) 1,736,334	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,784,951	100 [ 121.3]	1,471,518		1,470,000
d	(　 ) 682,540	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	774,735	100 [ 56.7]	1,366,376		1,370,000
e	(　 ) 1,590,165	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,737,464	100 [ 117.6]	1,477,435		1,480,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.48	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.48	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,450,000 円／㎡]

京都東山 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,964,548	3,822,120	12,142,428	7,371,000	4,771,428	（　0.9615） 4,587,728	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	131,077,943 円　　　　（　 1,020,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

京都東山 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	108.00	ＲＣ4	432.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度4種最高15m 歴史遺産美観	90 ％	400 ％	400 ％	128 ㎡	6.7 m x 19.2 m	前面道路：市道　 7.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階店舗（部分貸し）を想定。

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

同種・同規模の建物と比較して標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.00	75.0	81.00	6,600	534,600	6.0	3,207,600
							2.0	1,069,200
2～ 2	店舗	108.00	75.0	81.00	3,800	307,800	4.0	1,231,200
							1.0	307,800
3～ 4	店舗	108.00	75.0	81.00	3,300	267,300	4.0	1,069,200
							1.0	267,300
～

～

計		432.00	75.0	324.00		1,377,000		6,577,200
								1,911,600

⑨年額支払賃料	1,377,000 円　×　12ヶ月　＝　 16,524,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 324.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,524,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 991,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,532,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,577,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,826 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,911,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 370,162 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,964,548 円　　　　（　 124,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　円/㎡　月額支払賃料（　円/㎡）　基準階 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

京都東山 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	756,000 円	126,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	495,720 円	16,524,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,247,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,822,120 円　（　　　　　　 29,860 円／㎡）　　（経費率　　 23.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9615

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 277,000 円／㎡　×　 432.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0585	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0401 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,371,000 円（　　　　　 57,586 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,964,548 円
②総費用	3,822,120 円
③純収益　①－②	12,142,428 円
④建物等に帰属する純収益	7,371,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,771,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,587,728 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,077,943 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

京都東山 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	京都市東山区新門前通大和大路東入西之町２１６番２	1300000050387-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考