別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都東山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 5-1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　直紀   TEL.
鑑定評価額 482,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区新橋通大和大路東入２丁目清本町３５７番
 ②地積
　(㎡)		 241  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ7F1B		 料理、飲食関係店舗
、ビルが並ぶ商業地
域		 西11.3m市道 水道、ガス、下水 祇園四条

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１．３ｍ市道 交通

施設		 祇園四条駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の地域を変動させる要因はなく、今後も現状のまま推移してい
くものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,480,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東山区の北部、中京区及び下京区の東部を中心に形成される商業地域と判定した。需要者は、自用の店
舗等を需要する法人、物販、飲食店舗等の収益物件を需要する不動産会社、投資家等が中心になるものと考えられる。
観光客をはじめ、顧客通行量が高い水準で安定し、堅調な店舗需要が継続しているとともに、立地によっては旺盛な需
要が見られている。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地５億円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 各試算価格は開差をもって求められた。比準価格は、規範性を有する取引事例から求められた市場の実勢を反映した価
格である。一方、近隣地域においては、収益性を重視した価格形成も認められることから、収益価格も検証手段として
有効な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都東山 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,170,000 円／㎡		 [117.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.1]		 [100.0]
100		 2,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。米国の通商
政策の影響や、物価上昇の継続が個人消費に
及ぼす影響などが、景気を下押しするリスク
となっている。

全国的に有名な歓楽街として熟成している。
顧客通行量が安定しており、商業地需要が堅
調に推移している。地価水準は、上昇傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｐ

-108		 京都市東山区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,240)
b ２６Ｋ１Ｂ

-28		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.8m私道
、中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,288)
c ２６Ｋ１Ｂ

-110		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.7m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,462)
d ２６Ｋ１Ｍ

-24		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.3m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(100,400)
e ２６Ｋ１Ｇ

-13		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東2.2m市道、
中間画地
商業
高度4種最高12m
歴史遺産美観
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,367,629  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,449,687 		 100
[  68.2]
2,125,641 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,130,000 
b (　           ) 
1,565,943  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,631,713 		 100
[  76.4]
2,135,750 
2,140,000 
c (　           ) 
2,117,388  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,244,431 		 100
[ 105.9]
2,119,387 
2,120,000 
d (　           ) 
2,695,178  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
3,074,234 		 100
[ 144.0]
2,134,885 
2,130,000 
e (　           ) 
2,531,165  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
2,965,865 		 100
[ 143.4]
2,068,246 
2,070,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,130,000 円／㎡]  



京都東山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,730,402 
8,991,610 
28,738,792 
16,126,200 
12,612,592 		 （　0.9623）
12,137,097 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    356,973,441 円　　　　（　  1,480,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都東山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 190.00 ＲＣ5 917.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   400 ％   241 ㎡     12.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　  11.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～５階店舗（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 同種、同規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
70.0 
133.00 
6,650 
884,450 		 10.0  8,844,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
190.00 
80.0 
152.00 
4,700 
714,400 		 10.0  7,144,000 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
179.00 
80.0 
143.20 
4,000 
572,800 		 10.0  5,728,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
917.00 
77.9 
714.60 

3,317,250 		 33,172,500 
0 
⑨年額支払賃料      3,317,250 円　×　12ヶ月　＝　      39,807,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     714.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,807,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,388,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,418,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        33,172,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         311,822 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,730,402 円　　　　（　       156,558 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,705 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都東山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,395,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,194,210 円  　　　       39,807,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,472,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,371,500 円  　　　　    279,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,991,610 円　（　　　　　　        37,310 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9623    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 279,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     917.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,126,200 円  
（　　　　　        66,914 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,730,402 円      
②総費用 8,991,610 円      
③純収益　①－② 28,738,792 円      
④建物等に帰属する純収益 16,126,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,612,592 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,137,097 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       50,361 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    356,973,441 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,480,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都東山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区新橋通大和大路東入二丁目清本町３５７番
 1300000037254-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都東山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 5-1 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木田　洋二   TEL.
鑑定評価額 487,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,380,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区新橋通大和大路東入２丁目清本町３５７番
 ②地積
　(㎡)		 241  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
高度4種最高15m
旧市街地美観

(90,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ7F1B		 料理、飲食関係店舗
、ビルが並ぶ商業地
域		 西11.3m市道 水道、ガス、下水 祇園四条

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １１．３ｍ市道 交通

施設		 祇園四条駅東方

400m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
高度4種最高15m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 接待客等の減少に加えて、夜間は、各電鉄会社の終電の時刻が早まるなど需要の減退要素もあるが、昼間は外国
人観光客の流動性の増加など回復要素も認められ、将来の地域要因の予測に不透明な部分が多い。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市中心部の飲食テナントを多く有する商業地域である。需要者の中心は、地元の個人または中小法
人、大手飲食チェーン、賃貸用店舗の管理などを行なう不動産業者である。旧来から京都を代表する歓楽街としての地
位を確立しており、また「祇園」のブランド力はインバウンドにも一定の浸透を見せており、顧客の誘引力は引き続き
高い。取引は希であり、需要の中心となる価格帯は、立地、画地規模により様々であり一律には見い出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の店舗のほかテナント店舗等の収益物件も見受けられ、需要者の意思決定には地縁的選好性のほか収
益性も重視される傾向がある。但し、あくまで画地の比較的小規模な自用の店舗ビルが地域の主体であり、収益性の価
格支配力は、相対的に低位と言える。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、単価と総額との関連、代表標
準地からの価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都東山 5-10              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,170,000 円／㎡		 [117.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 68.2]		 [100.0]
100		 2,020,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安を背景にした外国人観光客の購買力の増
加が、宿泊・飲食業の売り上げを後押しして
きたが、昨今の中国人観光客の減少に注視す
る必要がある。

外国人観光客の増加や円安により、新型コロ
ナの感染拡大以前より、昼間の顧客流動性や
購買力が高まっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｆ

-111		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東17m市道、
中間画地
近商
高度4種最高15m
沿道美観形成
(90,300)
b ２６Ｋ１Ｉ

-101		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西2.8m私道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,240)
c ２６Ｋ１Ｉ

-102		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西26m市道、
東2.6m、
二方路
商業
高度4種最高12m
岸辺美観
(90,400)
d ２６Ｋ１Ｂ

-28		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東4.8m私道
、中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,288)
e ２６Ｋ１Ｅ

-101		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北5.1m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高12m
歴史遺産美観
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,714,871  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,804,044 		 100
[  81.2]
2,221,729 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,220,000 
b (　           ) 
1,119,747  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,310,104 		 100
[  68.0]
1,926,624 
1,930,000 
c (　           ) 
1,966,615  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.0]
2,426,887 		 100
[ 110.9]
2,188,356 
2,190,000 
d (　           ) 
1,565,943  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,631,713 		 100
[  74.7]
2,184,355 
2,180,000 
e (　           ) 
1,308,654  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
1,687,394 		 100
[  77.7]
2,171,678 
2,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,130,000 円／㎡]  



京都東山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

37,299,226 
9,248,410 
28,050,816 
16,126,200 
11,924,616 		 （　0.9623）
11,475,058 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    337,501,706 円　　　　（　  1,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都東山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 190.00 ＲＣ5 917.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
高度4種最高15m
旧市街地美観		 90 ％   400 ％   400 ％   241 ㎡     12.0 m x   19.5 m  前面道路：市道     　  11.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の一般的な店舗（フロア貸または部分貸）を想定。 ⑦有効率　  77.9 ％
の理由		 想定建物と類似する建物の有効率より判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
70.0 
133.00 
6,400 
851,200 		 6.0  5,107,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
190.00 
80.0 
152.00 
4,400 
668,800 		 6.0  4,012,800 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
179.00 
80.0 
143.20 
4,040 
578,528 		 6.0  3,471,168 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
917.00 
77.9 
714.60 

3,255,584 		 19,533,504 
0 
⑨年額支払賃料      3,255,584 円　×　12ヶ月　＝　      39,067,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     714.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,067,008 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,953,350 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 37,113,658 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,533,504 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         185,568 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      37,299,226 円　　　　（　       154,769 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都東山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,674,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,172,010 円  　　　       39,067,008　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,472,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,371,500 円  　　　　    279,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       279,000 円  　　　　    279,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,248,410 円　（　　　　　　        38,375 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9623    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 279,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     917.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,126,200 円  
（　　　　　        66,914 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 37,299,226 円      
②総費用 9,248,410 円      
③純収益　①－② 28,050,816 円      
④建物等に帰属する純収益 16,126,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,924,616 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,475,058 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,614 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    337,501,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都東山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区新橋通大和大路東入二丁目清本町３５７番
 1300000037254-0000
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備考