令和8年1月16日　提出 京都東山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -7 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　村山　健一   TEL.

鑑定評価額 57,800,000 円  １㎡当たりの価格 295,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区大仏南門通大和大路東入新瓦町西組６２３番 ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高15m 旧市街地美観 (70,200) 1:5 住宅 Ｗ2 住宅、小売店舗、事 業所等が混在する住 宅地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 七条 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ．５ｍ市道 交通 施設 七条駅南東方 530m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度2種最高15m 旧市街地美観 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅のほか事業所や小売店舗等も見られる住宅地域である。近隣地域に大きな変動要因は見ら れないが、マクロ的な円安・物価高・金利変動が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    295,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、京都市東山区を中心とする住商混在地域ないしは住宅地域一帯である。需要者の属性は、京都市 内居住の一次取得者または買替層を中心とする。需給動向としては、古くからの既成住宅地域で供給は少ないものの、 観光エリアに程近く小規模ホテル等の開発も見られるエリアであり、引き合いは強い。取得者の業種・業態、規模等に よりばらつきが見られるため、取引の中心となる価格帯については見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅を中心とする住宅地域であり、当該地域においては、収益性よりも居住快適性が重視される上、 画地条件等の制約により、本件標準地上に収益物件（共同住宅）の建築を想定することも現実的ではない。したがって 、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価 額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都東山 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    360,000 円／㎡ [107.2] 100 100 [101.0] 100 [129.9] [100.0] 100 294,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    273,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安・物価高が続く中で、個人消費は緩やか に改善。所定内給与は微増しているが物価上 昇には追い付いていない。住宅建設は弱含み で推移している。 戸建住宅を中心とする一方で、有名観光地に も程近く、観光業及び景気の回復とともに、 地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％