令和8年1月13日　提出 京都東山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都東山 -5 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　池田　祥司   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 215,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 175,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市東山区本町１６丁目３１０番２７ ②地積 　(㎡) 113   (         14)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度1種最高15m 風致５種 (40,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南4m私道 水道、ガス、下水 京阪東福寺 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　４ｍ 私道 交通 施設 京阪東福寺駅南東方 350m 法令 規制 １中専 (40,160) 準防  高度1種最高15m 風致５種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地価は堅 調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京阪本線、ＪＲ奈良線沿線の駅圏で、東山区南部及び伏見区北部周辺に存する住宅地域である。需要者は 同圏域及びその周辺地域に居住する一次取得者層及び買替層である。土地単独での需要並びに建売住宅や古家付の需要 がある。土地は２５００万円程度、新築の戸建物件は４０００万円程度の物件が需要の中心を占めている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的としての取引が支配的で戸建住宅等、自用物件の取引が中心となっている。比準価格は規範性のある取引事例 を採用して試算を行っており、市場性を十分に反映している。近隣地域に収益物件がほとんど見られず、周辺地域の分 析においても賃貸市場が認められないため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都東山 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [103.2] 100 100 [100.0] 100 [ 93.7] [103.0] 100 213,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    207,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東山区の人口は僅かに減少傾向であるが生産 年齢人口は上昇に転じている。高齢化率は京 都府平均より高い。 交通接近は良好であるが、既存住宅地である ため発展性に乏しい。需給は概ね安定してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％