別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都東山 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 -4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　木田　洋二   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 597,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区高台寺南門通下河原東入桝屋町３５３番５
 ②地積
　(㎡)		 213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高12m
風致３種

(40,180)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅と料
亭、保養所が混在の
住宅地域		 西4.5m私道 水道、ガス、下水 祇園四条

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 祇園四条駅南東方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(40,180)
高度2種最高12m
風致３種
⑤地域要因の将
　来予測		 清水寺や高台寺など京都の観光名所が周辺に見られる風致地区内の閑静な住宅地域である。地域内に格別の変動
要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    597,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東山区及び左京区を中心とする名所・名刹周辺の閑静な住宅地域である。需要者は、住宅や別荘の所有
を目的とする富裕層の個人のほか、保養所やゲストハウスの運営を企図する事業者等である。近傍に立地する清水寺の
知名度から、市場参加者は国内に止まらず、国外からの参入も見られる。したがって需要はきわめて旺盛である。需要
の中心となる価格帯は、立地、画地規模により様々であり一律には見い出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、閑静な中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であって、居住の快適性が重視され、加えて、風致地区内で
あり経済合理的な賃貸住宅の経営が成り立つ地域ではないことから収益還元法は適用しない。比準価格は規範性のある
類似地域内の多数の事例から試算された。よって比準価格を採用して、単価と総額との関連、代表標準地からの価格と
の均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都東山 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[101.0]		 100
[ 64.6]		 [101.0]
100		 597,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    525,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東山区の人口は減少傾向、一方で土地取引件
数は増加傾向にある。市内中心部の地価高騰
が波及し、住宅地価格は上昇基調で推移して
いる。

京都屈指の観光ルートである二寧坂の背後の
市道沿いに存する、閑静な住宅地であるほか
、周辺には料亭等が存し用途の多様性も見ら
れる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｏ

-18		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4.6m市道、
北4m、二方路
近商
高度3種最高15m
岸辺美観
(100,276)
b ２６Ｋ１Ｆ

-112		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.2m市道、
中間画地
２中専
高度1種最高15m
旧市街地美観
(70,200)
c ２６Ｋ１Ｏ

-9		 京都市東山区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.3m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高12m
旧市街地美観
(60,200)
d ２６Ｋ１Ｊ

-101		 京都市上京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.9m市道、
南4.5m、角地
２住居
高度2種最高15m
旧市街地美観
(80,200)
e ２６Ｋ１Ｉ

-5		 京都市左京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.2m市道、
南2.3m、
二方路
２住居
高度2種最高15m
山並み美観
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
623,053  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
652,692 		 100
[ 111.3]
586,426 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
592,000 
b (　           ) 
522,912  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
534,820 		 100
[  96.4]
554,793 
560,000 
c (　           ) 
509,489  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
536,200 		 100
[  89.5]
599,106 
605,000 
d (　           ) 
562,898  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
578,053 		 100
[  93.8]
616,261 
622,000 
e (　           ) 
605,500  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
632,748 		 100
[ 106.0]
596,932 
603,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    597,000 円／㎡]  



京都東山 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 戸建住宅を主とする既成住宅地域に存し、賃貸住宅を想定することが現実的ではない画地のため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 京都東山 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区高台寺南門通下河原東入桝屋町３５３番５
 1300000059519-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都東山 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都東山 -4 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　中島　直紀   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 597,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市東山区高台寺南門通下河原東入桝屋町３５３番５
 ②地積
　(㎡)		 213  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度2種最高12m
風致３種

(40,180)

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅と料
亭、保養所が混在の
住宅地域		 西4.5m私道 水道、ガス、下水 祇園四条

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地。
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北、４．
５ｍ私道		 交通

施設		 祇園四条駅南東方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(40,180)
高度2種最高12m
風致３種
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅を中心に形成された住宅地域であるが、観光地の影響を受け、中長期的には、用途多様性を高め
つつ推移していくものと予測する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    597,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京都市東山区の北部、左京区南部を中心に形成される閑静な住宅地域等と判定した。まとまった規模を
有し、総額が嵩む画地の需要者は、富裕層の個人等が中心となるほか、立地によっては国内外からのセカンドハウス需
要も見られ、希少性が高まっているエリアも存する。市場での中心価格帯は、標準的画地の規模で土地１億円台前半～
半ばとなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格が上記の通り求められた。対象標準地の行政的条件等を勘案するに、収益物件用地としての需要は考え難く、
殆どが自用目的での需要になるものと考えられる。したがって、比準価格のみで鑑定評価額を決定することとなるが、
比準価格は市場の実勢を反映した高い規範性を有している価格であると判断されることから、比準価格をもって、代表
標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都東山 -3                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    360,000 円／㎡		 [107.2]
100		 100
[101.0]		 100
[ 64.6]		 [101.0]
100		 597,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    525,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。米国の通商
政策の影響や、物価上昇の継続が個人消費に
及ぼす影響などが、景気を下押しするリスク
となっている。

観光地背後の住宅地域であり、選好性が強く
、希少性を有する。セカンドハウス需要も堅
調である。地価水準は、上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都東山 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｂ

-114		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.6m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
岸辺美観
(90,240)
b ２６Ｋ１Ｏ

-18		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4.6m市道、
北4m、二方路
近商
高度3種最高15m
岸辺美観
(100,276)
c ２６Ｋ１Ｋ

-26		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.1m市道、
中間画地
２住居
高度2種最高12m
歴史遺産美観
(60,160)
d ２６Ｋ１Ｐ

-4		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3m私道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,240)
e ２６Ｋ１Ｏ

-20		 京都市東山区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.9m市道、
中間画地
近商
高度3種最高15m
旧市街地美観
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
578,809  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
610,065 		 100
[ 100.6]
606,426 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
612,000 
b (　           ) 
623,053  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
652,692 		 100
[ 112.4]
580,687 
586,000 
c (　           ) 
721,744  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
747,727 		 100
[ 127.3]
587,374 
593,000 
d (　           ) 
584,700  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
601,897 		 100
[  97.8]
615,437 
622,000 
e (　           ) 
466,541  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
471,622 		 100
[  83.5]
564,817 
570,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    597,000 円／㎡]  



京都東山 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地の使用可能建蔽率及び容積率等を総合的に勘案するに、収益物件の建築を想定することが現実的でな
いため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 京都東山 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市東山区高台寺南門通下河原東入桝屋町３５３番５
 1300000059519-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考