別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
京都中京 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-17 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　将史   TEL.
鑑定評価額 442,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区寺町通三条下る永楽町２３３番
 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
旧市街地美観

(100,468)

1:4		 店舗、診療所兼住宅

Ｓ3		 店舗、ホテル等が建
ち並ぶアーケード付
商業地域		 東7.8m市道 水道、ガス、下水 京都市役所前

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.5 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 京都市役所前駅南方

460m		 法令

規制		 商業
(100,468)
防火 
高度1種最高31m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模の土産店や飲食店等が建ち並ぶアーケード商店街である。外国人観光客の増加に伴い活況さが続いており
、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,970,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京都市商業中心地である中京区、下京区及び東山区北西部における繁華性の高い商業地域と判定する。需
要者は店舗事業者、不動産業者、投資家等であり、その存する範囲は圏域外の広範に及ぶ。観光地的特性も兼ねるアー
ケード商店街であり、外国人観光客の増加を受け、観光関連事業目的の店舗進出意欲は高い反面、供給量が過少である
ため、需給が逼迫し、地価は上昇傾向が続いている。取引の中心価格帯は規模、業種等一様ではないため把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については同一需給圏内における類似性の高い取引事例を採用して試算しており規範性は高い。一方収益価格
については、賃貸市場の実態等に即した想定建物及び純収益に基づき試算したもので、潜在的な収益性を反映した価格
であるが、想定要素が介在しやや流動的な側面を有することは否めない。したがって、市場の実態を反映した比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討をふまえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,550,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.6]		 [100.0]
100		 2,850,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 外国人観光客数は過去最高を更新し続けるな
どインバウンド需要は高止まりの一方、物価
高や人手不足による機会損失等収益構造の変
化が注視される。

日中は多くの観光客や地元客が往来するアー
ケード商店街であり、インバウンド需要の好
調さから出店意欲は高く、地価は上昇傾向が
続いている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｆ

-27		 京都市中京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6.7m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,400)
b ２６Ｋ１Ｆ

-28		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,390)
c ２６Ｋ１Ｇ

-22		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.9m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,354)
d ２６Ｋ１Ｂ

-110		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.7m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,462)
e ２６Ｋ１Ｅ

-27		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(100,420)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,318,372  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,344,739 		 100
[  51.4]
2,616,224 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,620,000 
b (　           ) 
1,851,229  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,878,997 		 100
[  60.2]
3,121,257 
3,120,000 
c (　           ) 
1,531,166  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,555,665 		 100
[  52.6]
2,957,538 
2,960,000 
d (　           ) 
2,117,388  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,244,431 		 100
[  75.2]
2,984,616 
2,980,000 
e (　           ) 
3,923,278  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,021,360 		 100
[ 138.6]
2,901,414 
2,900,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,950,000 円／㎡]  



京都中京 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,658,044 
4,221,261 
18,436,783 
7,598,000 
10,838,783 		 （　0.9582）
10,385,722 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    305,462,412 円　　　　（　  1,970,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 120.87 Ｓ5 555.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
旧市街地美観		 100 ％   700 ％   468 ％   155 ㎡      6.0 m x   25.5 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階テナント（フロア貸）、３階以上は平均専有面積４３㎡の２ＤＫタイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率　  78.9 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.63 
70.8 
76.91 
7,934 
610,204 		 10.0  6,102,040 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
120.87 
81.1 
98.03 
5,850 
573,476 		 10.0  5,734,760 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
108.63 
80.8 
87.77 
2,950 
258,922 		 1.0  258,922 
1.0  258,922 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
555.39 
78.9 
438.25 

1,960,446 		 12,613,566 
776,766 
⑨年額支払賃料      1,960,446 円　×　12ヶ月　＝　      23,525,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     438.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,525,352 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,176,268 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,349,084 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,613,566 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         119,829 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          776,766 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         189,131 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,658,044 円　　　　（　       146,181 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,934 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 655,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 705,761 円  　　　       23,525,352　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,485,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,113,500 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,221,261 円　（　　　　　　        27,234 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     555.39 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0580     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,598,000 円  
（　　　　　        49,019 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,658,044 円      
②総費用 4,221,261 円      
③純収益　①－② 18,436,783 円      
④建物等に帰属する純収益 7,598,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,838,783 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,385,722 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       67,005 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    305,462,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,970,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区寺町通三条下る永楽町２３３番
 1300000190505-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
京都中京 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
京都中京 5-17 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　池田　祥司   TEL.
鑑定評価額 442,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,000,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 京都市中京区寺町通三条下る永楽町２３３番
 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度1種最高31m
旧市街地美観

(100,468)

1:4		 店舗、診療所兼住宅

Ｓ3		 店舗、ホテル等が建
ち並ぶアーケード付
商業地域		 東7.8m市道 水道、ガス、下水 京都市役所前

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.5 ｍ、規模　　       155 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 アーケード商店街。 街

路		 ７．８ｍ市道 交通

施設		 京都市役所前駅南方

460m		 法令

規制		 商業
(100,468)
防火 
高度1種最高31m
旧市街地美観
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は店舗、ホテル等が建ち並ぶアーケード商店街であり、今後も現状を維持するものと予測する。観光客
増加による繁華性が高く、地価は今後も強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,770,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中京区及び下京区、東山区等において、小規模店舗等を中心とした繁華な商業地域である。需要者は京都
市内のみならず全国的に事業展開する企業、投資家、不動産業者等である。観光関連店舗等を中心とするものの、立地
条件、需要者の属性、利用用途等、個別的な要因に大きなばらつきが見られるため、需要の中心となる価格帯の把握は
困難であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業物件は自用取引と収益物件としての取引いずれも多く見られる。比準価格は規範性のある取引事例を採用して試算
を行っており、これらの市場性を十分に反映している。収益価格は商業地の価格水準把握において理論的に収益性を把
握しうる価格であるが、需要者の店舗経営能力等により収益性が大きく変わるため十分な把握が困難である。従って、
比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　京都中京 5-4               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,550,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.6]		 [100.0]
100		 2,850,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、設備投資は増加傾向
で生産は緩やかに持ち直している。個人消費
も持ち直し、観光は増加している。


国内の観光客数は高水準が継続しており、こ
れに関連する物件需要も堅調に推移している
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 京都中京 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２６Ｋ１Ｍ

-24		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南7.3m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(100,400)
b ２６Ｋ１Ｂ

-110		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7.7m市道、
中間画地
商業
高度1種最高31m
旧市街地美観
(90,462)
c ２６Ｋ１Ｈ

-25		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.6m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
歴史遺産美観
(90,396)
d ２６Ｋ１Ｈ

-101		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
特別用途地区
(90,390)
e ２６Ｋ１Ｂ

-111		 京都市中京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.8m市道、
中間画地
商業
高度4種最高15m
旧市街地美観
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,695,178  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
3,074,234 		 100
[ 111.8]
2,749,762 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,750,000 
b (　           ) 
2,117,388  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,244,431 		 100
[  75.2]
2,984,616 
2,980,000 
c (　           ) 
1,986,635  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,034,314 		 100
[  67.4]
3,018,270 
3,020,000 
d (　           ) 
1,919,386  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,034,549 		 100
[  67.8]
3,000,810 
3,000,000 
e (　           ) 
2,456,715  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,604,118 		 100
[  87.2]
2,986,374 
2,990,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,940,000 円／㎡]  



京都中京 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため、再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,728,053 
4,238,700 
17,489,353 
7,772,000 
9,717,353 		 （　0.9582）
9,311,168 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    273,857,882 円　　　　（　  1,770,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
京都中京 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.87 Ｓ5 555.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度1種最高31m
旧市街地美観		 100 ％   700 ％   468 ％   155 ㎡      6.0 m x   25.5 m  前面道路：市道     　   7.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～５階は２ＤＫ約４３㎡の住宅６戸を想定 ⑦有効率　  78.9 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
108.63 
70.8 
76.91 
7,438 
572,057 		 10.0  5,720,570 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
120.87 
81.1 
98.03 
5,550 
544,067 		 10.0  5,440,670 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
108.63 
80.8 
87.77 
2,900 
254,533 		 1.0  254,533 
1.0  254,533 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
555.39 
78.9 
438.25 

1,879,723 		 11,924,839 
763,599 
⑨年額支払賃料      1,879,723 円　×　12ヶ月　＝　      22,556,676 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     438.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,556,676 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,127,834 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,428,842 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,924,839 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         113,286 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          763,599 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         185,925 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,728,053 円　　　　（　       140,181 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,438 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
京都中京 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 670,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 676,700 円  　　　       22,556,676　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,485,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,139,000 円  　　　　    134,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       134,000 円  　　　　    134,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,238,700 円　（　　　　　　        27,346 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 134,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     555.39 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0580     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,772,000 円  
（　　　　　        50,142 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,728,053 円      
②総費用 4,238,700 円      
③純収益　①－② 17,489,353 円      
④建物等に帰属する純収益 7,772,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,717,353 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,311,168 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       60,072 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    273,857,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,770,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 京都中京 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　京都市中京区寺町通三条下る永楽町２３３番
 1300000190505-0000
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備考