令和8年1月14日　提出 京都中京 5-13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都中京 5-13 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　芦川　直樹   TEL.

鑑定評価額 2,420,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 2,050,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市中京区河原町通二条下る２丁目下丸屋町４１３番４ ②地積 　(㎡) 691   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,700) 防火 （その他） 高度1種最高31m 岸辺美観 (100,700) 1:2 店舗兼共同住宅 ＳＲＣ14F1B 共同住宅、ホテル、 店舗等が混在する商 業地域 北50m府道 水道、ガス、下水 京都市役所前近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５０ｍ府道 交通 施設 京都市役所前駅近接 法令 規制 商業 (100,700) 防火  高度1種最高31m 岸辺美観 ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い御池通沿いの商業地域である。地域内に特段の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する 。御池通沿いのマンション需要が強い地域であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,550,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            3,410,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京都市内のマンションが立地可能な地域であり、特に市内中心部の商業地域と代替関係が強い。需要者の 中心は開発目的のマンション業者等である。御池通に面し、エンドユーザーのマンション需要は極めて旺盛であること から、開発素地の取得需要は強い。一方で供給は限定的であり、開発業者による取得競争が見られる。取引における中 心価格帯は、土地の規模等によって異なることから、中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺地域は、店舗兼マンションの開発適地であり、これらの市場参加者等により取引された市場性を 反映した比準価格及び投資採算性を反映した開発法による価格は共に重視すべき価格であるが、開発法は販売価格や建 築費等に想定要素を含むことから、本件においてはより説得力が高いと判断した比準価格を重視し、開発法による価格 を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都中京 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  2,550,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [100.0] 100 [ 79.5] [103.0] 100 3,500,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  3,170,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 京都府の景気は緩やかに持ち直している。中 京区の人口はほぼ横ばいであるが、商業地の 取得需要は強く、地価は上昇傾向となってい る。 御池通沿いのマンション及び店舗需要が強い 商業地域であり、地域要因に変動はない。マ ンション用地の供給は限定的であり、取得需 要は強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.4 ％  ％