令和8年1月16日　提出 京都中京 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   京都中京 5-10 京都府 京都第１ 氏名  不動産鑑定士　村山　健一   TEL.

鑑定評価額 1,050,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,030,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 2,200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 京都市中京区両替町通姉小路上る龍池町４４８番２外 ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,700) 防火 （その他） 高度1種最高31m 沿道美観 (100,700) 不整形 1:2 店舗兼事務所 ＲＣ7F1B 中高層の事務所ビル 、店舗等が建ち並ぶ 商業地域 南50m府道 水道、ガス、下水 烏丸御池 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 御池通沿いで烏丸御池交差点 近くの商業地域 街 路 ５０ｍ府道 交通 施設 烏丸御池駅西方 70m 法令 規制 商業 (100,700) 防火  高度1種最高31m 沿道美観 ⑤地域要因の将 　来予測 本地域は烏丸御池交差点至近に店舗事務所ビル等が建ち並ぶ準高度商業地域である。近隣地域に大きな変動要因 は見られないが、マクロ的な円安・物価高・金利変動が不動産市況に与える影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,140,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,420,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、京都市中心部に存する高度・準高度商業地域一帯である。需要者はホテル、共同住宅、店舗事務 所ビル等としての利用を目論む地元事業者及び全国展開を行う法人である。利便性の良好な市内中心部の商業地域でオ フィスや共同住宅に対する需要は旺盛であり、需給は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は画地規模や建 物品等などにより区々であり、見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は収益性を反映した価格であり、近隣地域は収益性 が重視される商業地域に存する。しかしながら、当該地域においては、直ちに収益性が価格に反映される状況にはなく 、店舗及び事務所建設等、将来的な収益性の高まりが期待されるにとどまる。よって、比準価格を重視し、収益価格を 比較考量し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　京都中京 5-4               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  2,550,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [100.0] 100 [ 89.0] [100.0] 100 3,030,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  2,750,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益及び企業の業況判断は改善後堅調に 推移している一方、物価高・為替動向等のほ か人手不足等、先行きの不透明感は依然拭え ない。 利便性の良好な用途の多様性が認められる地 域である。オフィスや共同住宅用地に対する 需要は旺盛であり、地価は上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　 -10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.2 ％  ％